Bild: istock.com/Bignai
Soziales | 18.01.2018

Neues vom Immobilien-Wahnsinn

Alle fordern Maßnahmen gegen Wohnungsnot und Horrormieten: Mehr bauen, billiger bauen, eine wirksame Mietpreisbremse. Doch Mieten und Wohnungspreise steigen ungerührt weiter. Ein Blick auf den Immobilien-Wahnsinn und eine hilflose Politik.

München ist die Stadt mit den höchsten Mieten und Wohnungspreisen. Hier wird massenhaft gebaut, etwa 1.500 neue Wohnungen in Innenstadtnähe auf einem ehemaligen Brauereigelände. Nicht ganz die Hälfte davon sollen als Eigentumswohnungen verkauft werden. Die Immobiliengesellschaft „Bayerische Hausbau“ ruft für diese Wohnungen Preise zwischen 10.000 und 17.000 Euro pro Quadratmeter auf. Eine 87 qm Wohnung wird für über eine Million angeboten. Es geht aber noch teurer: Für eine Luxuswohnung ganz oben beträgt der Quadratmeterpreis 20.000 Euro. Trotzdem gehen die Objekte weg wie warmen Semmeln, unter anderem deshalb, weil reiche Münchner aufgrund der niedrigen Zinsen ihre Konten und Depots auflösen, um mit dem Geld lieber Wohnungen zu kaufen.[1]

Darüber, wie stark die Mieten in Deutschland insgesamt steigen, gibt es merkwürdigerweise sehr unterschiedliche Angaben. So errechnen mehr oder weniger angesehene Immobilien-Institute für 2016 etwas weniger als 2 Prozent. Ganz im Gegensatz dazu vermeldet das Bundesverbraucherschutzministerium satte 4,7 Prozent. Für 2017 liegen noch keine Durchschnitts-Zahlen vor. Doch wie auch immer: Diese Durchschnittswerte sind gerade bei Mieten ohnehin nicht aussagekräftig. In den Boomzentren sind die Steigerungen deutlich höher. So stiegen die Mieten von 2013 bis 2016 um 21 Prozent in Berlin, 17 Prozent in München und 16 Prozent in Stuttgart.[2]

In diesen Städten hat sich außerdem der Preisauftrieb beschleunigt. Weder die erweiterte Bautätigkeit, noch die Mietpreisbremse haben also richtig gegriffen.

Doch damit nicht genug: Die Preise für Wohnungen steigen noch deutlich schneller als die Mieten. Nach Angaben der Bundesbank explodierten sie 2017 geradezu, mit einem Zuwachs von mehr als 6 Prozent. Und auch bei den Wohnungen liegen die Steigerungsraten in den Großstädten noch einmal deutlich über diesem Durchschnitt.[3]

Die Bodenpreise im Zentrum

Fragt man Immobilien-Manager, woran das liegt, erhält man die Antwort: An den niedrigen Zinsen und an den hohen Bodenpreisen. Also rücken neuerdings die Bodenpreise verstärkt in den Mittelpunkt der Debatte.

Für die Bodenpreissteigerung gibt es ebenfalls in München beeindruckende Beispiele: In einem Gebiet im Nordosten der Stadt soll ein neuer Stadteil mit 15.000 Wohnungen und 10.000 Arbeitsplätzen entstehen. Seit die Stadt in einem Entwicklungsplan überprüft, wie und wo genau in diesem freien Areal gebaut werden soll, stiegen die Quadratmeterpreise für derzeit noch landwirtschaftlich genutzte Flächen in diesem Gebiet von 10 Euro im Jahr 2012 auf 330 Euro in 2016. Der Preis hat sich also in vier Jahren verdreiundreißigfacht.

Passend dazu wird über rasche Käufe und Verkäufe berichtet, wobei in einigen Fällen intransparent ist, wer da kauft und verkauft. Beteiligt sind jedenfalls Einzelpersonen, GmbHs und sogar Stiftungen. Die Bodenspekulation lässt grüßen.[4]

In den Boomregionen macht der Bodenpreis inzwischen 50 bis 60 Prozent der gesamten Baukosten aus. Es gibt in der deshalb wieder beginnenden Bodendiskussion mehrere Vorschläge, wie dem zu begegnen sei: Von schlitzohrigen Immobilien-Managern der Hinweis, die Kommunen könnten doch ihren Eigenbesitz deutlich billiger, also unter Marktpreis, an die privaten Baugesellschaften verkaufen. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.

Doch tatsächlich versuchen Kommunen mit der Abgabe von verbilligten Grundstücken oder der Vergabe zu Erbpachtrecht günstigen Boden zur Verfügung zu stellen und das Ganze mit Auflagen zum sozialen Wohnungsbau zu verknüpfen.

Auch umfassender und unabhängig von eigenen Grundstücksverkäufen ist es inzwischen eine gängige Praxis in einigen Großstädten, die Vergabe von Baurechten an Vorgaben zu koppeln. Die Stadt Hamburg etwa beabsichtigt, in einem „Bündnis für Wohnen“ einen Dritttel-Mix aus Sozialwohnungen, Mietwohnungen und Eigentumswohnungen durchzusetzen. Sie schreibt Bauträgern derzeit konkret vor, in Neubauprojekten mindestens 30 Prozent Sozialwohnungen anzubieten.

In München werden Teile des Bodenwertzuwachses dadurch abgeschöpft, dass Bodenverkäufer unentgeltlich Flächen für Straßen, Grünanlagen oder Kindergärten in den Neubaugebieten zur Verfügung stellen müssen. Sozialer Bodennutzen (SoBoN) nennt sich das. Trotzdem ist die Wirkung solcher Auflagen offensichtlich nicht ausreichend.

Weitere Vorschläge zum Umgang mit der Bodenrente setzten auf Steueränderungen. So soll etwa der Wertzuwachs von Grundstücken besteuert oder eine generelle Bodensteuer auf unbebaute Grundstücke eingeführt werden, um das spekulative Horten von Grundstücken unattraktiv zu machen. All diese Steuern könnten dann den Erwerb von Flächen durch die Kommunen finanzieren.

Dass eine höhere Besteuerung die Spekulation und damit die Wohnungspreise dämpfen kann, ist allerdings nicht zwingend. Genauso gut kann man erwarten, dass eine höhere Besteuerung auf die Preise aufgeschlagen würde.

Überhaupt ist es fraglich, ob ein Herumschrauben an den Bodenrenten die Mieten und Wohnungspreise beeinflussen kann. Die Behauptung, die Bodenpreise würden die Wohnungspreise und die Mieten in die Höhe treiben, ist in der ökonomischen Theorie umstritten. Viele Theorieschulen nehmen eher das Gegenteil an. Nicht der Bodenpreis bestimmt die Wohnungspreise, sondern umgekehrt: Der Wohnungspreis bestimmt den Bodenpreis.

Die Überlegung ist nicht absurd: Warum kostet ein Quadratmeter Ackerfläche in Mecklenburg 10 Euro, am Münchner Stadtrand aber 300 Euro? Der Münchner Quadratmeter ist nicht größer als der Mecklenburgische und Boden ist Boden. Der Preisunterschied resultiert einzig daraus, dass mit dem Münchner Boden ein hoher Ertrag im Wohnungsbau erzielt werden kann, mit dem Mecklenburgischen Boden lediglich niedrige Erträge in der Landwirtschaft. Der Bodenpreis würde demnach also von der Nutzung des Bodens bestimmt. Was wiederum bedeutet: Solange die Nachfrage in den Boomzentren das Angebot übersteigt, wird der Preis der Wohnungen und der Mieten weiter steigen – unabhängig vom Bodenpreis, der die Steigerung der Wohnungspreise lediglich mitvollzieht.

Damit keine Missverständnisse entstehen: Eine Mietpreisbremse und die Besteuerung von Bodenrenten empfiehlt sich schon alleine aus Gerechtigkeitsgründen. Allerdings steht zu bezweifeln, dass das alles einen ausreichend großen Effekt auf dem Wohnungsmarkt haben wird.

Kein „Marktmechanismus“

Denn egal wie der Bodenpreis zustande kommt, Boden ist knapp und die relative Knappheit des Bodens limitiert das Wohnungsangebot. Selbst dann, wenn man davon ausgeht, dass bebaubarer Boden erschlossen werden kann, also doch partiell vermehrbar ist, bleibt das Angebot an bebaubarer Fläche und damit an Wohnungen wenig flexibel. Erschließungen sind langwierig und Flächen innerhalb der Städte und unmittelbar angrenzend sind auch räumlich keineswegs beliebig vermehrbar.

Solange jedes Jahr wie prognostiziert (netto) 20.000 Menschen nach München oder nach Berlin ziehen, gibt es kaum eine Möglichkeit, das Wohnungsproblem zu entschärfen. Konkret heißt das am Beispiel München: Bei einer großzügig angenommenen durchschnittlichen Haushaltsgröße von zwei Personen ergäbe der Zuzug einen jährlichen Bedarf von 10.000 zusätzlichen Wohnungen. Die Stadtverwaltung strebt 8.500 Neubauten pro Jahr als Ziel an. Laut „Münchner Merkur“ stehen in der Stadt Grundstücke für maximal 61.000 neue Wohnungen zur Verfügung.[5]

Nach Adam Riese heißt das: Obwohl ohnehin jedes Jahr nur weniger Wohnungen geschaffen werden können, als benötigt, wäre selbst mit dieser Bautätigkeit im Jahr 2026, also in acht Jahren, Schluss. Wachstum ginge dann nur noch in der Höhe, aber auch bei Aufstockungen oder beim Hochhausbau gibt es enge Grenzen. Und es steht zu vermuten, dass der Sachverhalt in anderen Boomstädten wie Stuttgart, Frankfurt oder die in Berlin ähnlich sein dürfte.

Dieses unflexible Angebot bedeutet aber auch, dass auf dem knappen, (kurzfristig) nicht vermehrbaren Boden nur die jeweils für Bodenbesitzer und Bauträger lukrativste Nutzung realisiert wird und weniger lukrative Projekte unterbleiben.

Da aber, wie oben erwähnt, seit einiger Zeit die Wohnungspreise stärker steigen als die Mieten, werden bevorzugt Eigentumswohnungen gebaut und keineswegs günstige Mietwohnungen. Auch bei den Eigentumswohnungen steigen wiederum die Preise im Luxussegment schneller als im mittleren Segment. Bauträger investieren deshalb in hochpreisige Wohnanlagen und die Spekulanten konzentrieren sich ebenfalls auf diesen Bereich.

Für das Sozialgefüge hat das entsprechende Folgen: Die Stadt München sucht seit Monaten dringend Investoren für ein neues Wohnungskonzept für Niedrigverdiener und Flüchtlinge – doch dafür meldete sich lediglich ein einziger Interessent. Die Bereitschaft privater Immobilienunternehmer, Mietwohnungen zu bauen, sei „ins Bodenlose gefallen“, erklärt der der Chef des Münchner Haus- und Grundbesitzervereins.[6]

Geld wird mit hochpreisigen Eigentumswohnungen gemacht – mit Mietwohnungen oder gar solchen im preiswerten Bereich deutlich weniger. Außerhalb der kommunal erzwungenen Vorgaben für Miet- und Sozialwohnungen geht kaum etwas. Gebaut wird nicht, um die Wohnungsnot zu beseitigen, sondern um Rendite und Spekulationsgewinne zu erzielen.

Zusammengefasst: Es existieren in den Wachstumszentren einfach nicht genug ausreichend schnell erschließbare Flächen. Und deshalb auch keine Marktmechanismen, die das Angebot und die Nachfrage nach Wohnungen in Übereinstimmung bringen könnten. Der Markt kann nicht für ein bezahlbares Wohnungsangebot sorgen, die politischen Eingriffe sind nicht ausreichend und die Menschen können nicht beschließen, ab sofort nicht mehr zu wohnen.

Zwei Millionen leerstehende Wohnungen: München und Görlitz

Das absolut Bestürzende an der gesamten Thematik ist allerdings, wie sehr fast alle Akteure mit einem Tunnelblick agieren und diskutieren, der die eigentlichen Ursachen und die wesentlichen Zusammenhänge des Wohnungs- und Mietproblems völlig ausblendet.

In Deutschland fehlen eine Million Wohnungen – in den Boomzentren. Und gleichzeitig stehen zwei Millionen Wohnungen leer – vorwiegend in den ökonomisch schwächeren Regionen und Städten. Das Wohnungsproblem resultiert letztlich aus der wachsenden Divergenz der Regionen, aus dem Auseinanderfallen Deutschlands (und Europas) in Boomregionen und in ökonomisch abgehängte Abwanderungs-Regionen.

Zwar scheint das Problem der regionalen Ungleichgewichte langsam in die Köpfe einzusickern. Auch die Bundeskanzlerin zitierte das Thema in ihrer Neujahrsansprache. In der Presse tauchen zunehmend Artikel über die angeblichen Chancen der ländlichen Regionen und die Freuden des Kleinstadtlebens auf.

Doch die Haupttendenz ist eine andere: Die Wirtschaft und vor allem die großen Unternehmen agieren und investieren völlig ungerührt von regionalen Erfordernissen oder gar von der Wohnungsnot: BMW etwa baut in München ein neues Forschungszentrum, das in den nächsten Jahren auf 15.000 qualifizierte Arbeitsplätze ausgebaut werden soll. Vereinzelt wird inzwischen Kritik daran laut und die Frage gestellt, warum BMW mit dieser Standortentscheidung weiter den Boom anheizt und die Mietpreise in die Höhe treibt. Warum also nicht ein Forschungszentrum im Ruhrgebiet aufbauen, wo die Menschen nach wie vor dringend Arbeit brauchen und ausgezeichnete technische Unis für den wissenschaftlichen Nachwuchs sorgen könnten?

Eine gute Frage.

Die aktuelle Kehrseite von München ist Görlitz: Hier werden Arbeitsplätze abgebaut. Die Stadt schrumpfte seit der Wende von 77.000 Einwohnern auf heute 55.000 und verlor somit 22.000 ihrer Bürger, weit mehr als ein Viertel. Vor einigen Jahren konnte der Trend gestoppt werden. Görlitz hatte sogar wieder ein wenig Zuwanderung. Siemens will all das jetzt zunichte machen und die nächste Welle des Ausblutens einleiten: Das Siemens Turbinenwerk soll stillgelegt werden, 800 bis 900 Menschen sollen arbeitslos werden. Die Arbeitslosenquote in Görlitz beträgt derzeit immer noch 13 Prozent. Endgültig beschlossen ist noch nichts und die Görlitzer kämpfen gegen die Stilllegung. Doch auch der zweite große Betrieb in Görlitz, der Waggonbauer Bombardier, will Stellen streichen.

Die aktuellen, durchschnittlichen Wohnungspreise liegen – noch – bei 800 Euro pro Quadratmeter in Görlitz und bei 8.000 Euro in München.

Damit sind wir am Kern der Wohnungsproblematik. Solange deutsche (und europäische) Regionen in Boomzentren und abgehängte Stagnationsregionen auseinanderfallen, gibt es Binnenwanderung. Und solange es diese Binnenwanderung in einige wenige Zentren gibt, wird das Wohnungsproblem bleiben. Der Merksatz dazu lautet: Das Wohnungsproblem lässt sich nicht durch Wohnungspolitik, sondern nur durch eine aktive Regionalpolitik lösen. Man muss die Arbeit zu den Menschen und nicht die Menschen zur Arbeit bringen.

Der erste kleine Schritt einer solchen Politik müsste in der Umsetzung von Wachstumsbremsen für die Boomregionen bestehen: Sie dürften keine neuen Betriebsansiedlungen mehr fördern und sollten, etwa mit einer deutlichen Erhöhung der Gewerbesteuer, die Investitionsneigung dämpfen. Solange Kommunalpolitiker sich nicht an das Thema Wachstumsbremse und Investitionsumlenkung einerseits und aktive Regionalförderung andererseits herantrauen, werden auch „Bündnisse für billiges Wohnen“ wenig erreichen.


Quellen

[1] SZ, 28.12.17
[2] http://www.zeit.de/wirtschaft/2017-07/mietpreisbremse-wohnung-kosten-gentrifizierung-lage-miete
[3] https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Reden/2017/2017_05_04_dombret.html
[4] SZ, 9./10.12.17
[5] https://www.merkur.de/lokales/muenchen/stadt-muenchen/61-000-wohnungen-hier-wird-muenchen-jetzt-zugebaut-6874447.html
[6] SZ , 27.12.17

Anmelden