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Soziales | 30.04.2019 (editiert am 02.05.2019)

12718 Franken pro m2 Bauland

Die viel zu hohen Baulandpreise destabilisieren nicht nur die Gesellschaft, sondern auch die Wirtschaft. Abhilfe tut Not.

Der Sonntagsblick berichtet: Die Swisslife zahlt für ein Baugrundstück am Stadtrand von  Zürich 11718 Franken pro Quadratmeter. Das ist insofern keine Sensation, als die Schweizer Radio und Fernsehgesellschaft (SRF) letztlich bloß den inzwischen marktüblichen Preis verlangt und erhalten hat. Doch genau das ist der Skandal, der uns zwingen sollte, genau darüber nachzudenken, was solche Preise nicht nur Käufer und Verkäufer bedeuten, sondern für die ganze Wirtschaft und Gesellschaft.

Rechnen wir: Im besagten Areal Leutschenbach dürfen pro Quadratmeter Land 1,7 Quadratmeter Geschossfläche überbaut werden, was im besten Fall 1,4 Quadratmeter vermietbare Wohnfläche bedeutet. Das ergibt einen Quadratmeterpreis von gut 9000 Franken allein für das Grundstück. Laut dem Immobilienberater WüestParnter werfen Schweizer Immobilienanlagen im Schnitt 3,6 Prozent Nettorendite ab – plus Wertsteigerung. 3 Prozent braucht die Swisslife mindestens, um die versprochenen Renten finanzieren zu können.

Für die Mieter heißt das, dass sie pro Quadratmeter Wohnfläche neben den eigentlichen Mietkosten (für Unterhalt, Reparatur, Verwaltung, Heizung etc.) jährlich 270 Franken reine „Boden-Steuer“ bezahlen müssen. Das sind für eine Wohnung von 100 Quadratmetern 2250 Franken monatlich oder gut 20 Prozent des Bruttoeinkommens. Das wiederum ist doppelt so viel, wie der durchschnittliche Haushalt an direkten Steuern bezahlt. Doch für diese erhalten wir eine Gegenleistung – Strassen, Schulen, Polizei, Schwimmbäder. Die 2250 Franken hingegen sind ein leistungsloser Transfer von Mietern zu den Bodenbesitzern, beziehungsweise den Verkäufern der teuren Grundstücke.

Doch wir zahlen nicht nur als Mieter, sondern auch als Konsumenten. Ein Beispiel: Die Schweizer Bundesbahn SBB vermietet die Läden in ihren Bahnhöfen zu Höchstpreisen und kassiert im Hauptbahnhof Zürich Mieten von 3000 bis 5000 Franken pro Quadratmeter. Bei einem Umsatz von 25.000 Franken pro Quadratmeter heisst das, dass wir auf jedem Franken, den wir im Shop-Ville ausgeben 10 bis 15 Rappen Bodensteuer entrichten müssen.

Klar. Nicht jeder muss 20 Prozent vom Einkommen und 10 Prozent von den Konsumausgaben an die Bodenbesitzer abgeben. Einige sind auch in die Vororte gezogen, wohnen in Genossenschaften oder in einem geerbten Haus. Doch da das Immobilieneigentum sehr einseitig verteilt ist, bedeuten die steigenden Bodenpreise per Saldo doch eine gewaltige Umverteilung von unten nach oben. Gleichzeitig wird damit ein Teufelskreis in Gang gesetzt:

Gemäss den AHV-Statistiken sind die Arbeitseinkommen des ärmsten Zehntels seit 1982 real um 51, die des reichsten Zehntel aber um 218 Prozent und die des reichsten Hundertstels fast um das Dreifache auf 296.000 Franken jährlich gestiegen. Dazu kommen die noch einseitiger verteilten Kapitaleinkommen. Diese stammen nicht zuletzt aus dem Besitz von Immobilien, deren Wert sich laut SNB seit 2004 auf über 2000 Milliarden Franken mehr als verdoppelt hat. Mangels Alternativen werden diese zusätzlichen Einnahmen und Vermögen gerne in Immobilien investiert, was wiederum die Preise für Bauland und die Mieten erhöht. Und so weiter.

Dieser Umverteilungsmechanismus ist bisher kaum erforscht und diskutiert worden. Zu Unrecht, denn er bedroht nicht nur den sozialen Frieden. Wenn wir Geld für Essen, Unterhaltung, Autos, Bauarbeiten etc. ausgeben, sorgen wir für Beschäftigung. Ausgaben für die Boden-Steuer hingegen sind reine Umverteilung. Sie vernichten nur dann keine Jobs, wenn – plakativ gesagt – das reichste Prozent noch mehr konsumiert. Doch das wären dann noch mehr Golfplätze, Drittresidenzen, Luxusjachten etc. Nichts, was unsere Leben schöner macht.

Bisher kann die Schweiz diesen Nachfrage-Ausfall noch durch rekordhohe Exportüberschüsse von rund 8 Prozent des BIP und durch die anhaltende Nettoeinwanderung einigermaßen kompensieren. Einwanderer brauchen neue Wohnungen, Wohnungseinrichtungen, Schulen, Verkehrsinfrastruktur und so weiter. Das schafft Jobs. Doch dieses Modell ist nicht nachhaltig. Deshalb muss die Schweiz das Problem der „Bodensteuer“ endlich auf die politische Agenda setzen.

Einfach ist das allerdings nicht, denn jeder Eingriff bezweckt auch eine Wertverminderung des Baugrunds. Doch da praktisch das ganze Kreditsystem an der „Sicherheit“ der Immobilienpreisen hängt, ist das ein Hochseilakt – und mit Preissteigerung hängt das Seil noch höher. Was also wäre zu tun, um die Preise für Bauland auf ein sozialverträgliches Niveau zu senken?

Die marktkonforme Lösung ist die, dass der Staat selbst genügend Wohnungen baut oder Bauland an Genossenschaften abgibt, dass er ein preisdämpfendes Angebot schaffen kann. Das ist denn auch der erste Baustein des „Wiener Modells“. Der zweite ist eine Steuer von 1 Prozent der Bruttolohnsumme, mit der der Wohnbau gefördert, beziehungsweise der Unterhalt der kommunalen Liegenschaften mitfinanziert wird.

Wien hat damit vor fast 100 Jahren angefangen. Heute wäre eine solche Politik erheblich teurer, zumal die Bodenpreise zumindest anfänglich noch einmal steigen würden, wenn der Staat auch noch vermehrt als Käufer auftritt. Damit würde man die Bodenbesitzer und Spekulanten reich belohnen, sehr viel Geld in die Finanzmärkte pumpen und deren ohne schon erdrückende Macht weiter vergrößern.

Dieses Problem muss man durch die fiskalische Abschöpfung des durch gute Lagen geschaffenen Mehrwertes lösen. Diese sind ja nicht eine individuelle Leistung der Liegenschaftenbesitzer, sondern ein Clubgut, zu dem viele beitragen haben. In erster Linie die Wohngemeinde durch den Bau von Schulen, Strassen und Plätzen. Aber auch jeder, der im Quartier wohnt, dort konsumiert, freundlich grüßend durch die Gassen schlendert oder sich am Vereinsleben beteiligt, trägt seinen Teil bei.

Eine gute Wohnlage ist etwas, für das viele Menschen vor allem dann tief in die Taschen greifen, wenn die Alternative ein Umzug in eine fremde Gegend ist. Die Erfahrung zeigt, dass sie bereit sind, dafür 30 bis 40 Prozent ihres Einkommens aufzuwenden, weit mehr als die effektiven Kosten. Wenn jedoch privaten Investoren die Chance gegeben wird, diesen Mehrwert voll abzuschöpfen und ihre Immobilien auf eine zahlungskräftige Kundschaft auszurichten, zerstören sie damit das Clubgut. Die Quartiere werden sozial entmischt, das Kleingewerbe kann sich die Mieten nicht mehr leisten. Der Einzelhandel entwickelt neue Verkaufsstrategien mit dezentralen Lagern und billigen Kurierdiensten. Die Innenstädte veröden.

Wenn aber der Mehrwert von Liegenschaften ordentlich besteuert wird, sinkt auch deren Preis und damit die Mieten. Auch das war übrigens ein früher Baustein des Wiener Modells. Man hat damals die Liegenschaft überwiegend mit den Einnahmen aus den entsprechenden Steuern bezahlt. Man muss deshalb nicht die ganze Wohnwirtschaft verstaatlichen oder (wie im „Berliner Modell“  vorgesehen, große Immobilienbesitzer zwangsenteignen) Es genügt, wenn der Staat mit seinen Wohnungen und seiner Marktmacht ein Mietpreisniveau vorgibt, das die effektiven Kosten deckt, und eine  „angemessene“ Rendite für die Bodenbesitzer ermöglicht. Damit bleiben die Bodenpreise am Boden und die Investoren können auch mit (innovativen) Angeboten für den Mittelstand marktkonforme Renditen erzielen.

Doch die Rückkehr zu einem Immobilienmarkt, der Wirtschaft und Gesellschaft nicht destabilisiert, ist schwierig. Die Gewinner haben Geld und Einfluss genug, um ihre Privilegien zu verteidigen und eine Abschöpfung des Mehrwertes zu verhindern. Zudem können tragbare Bodenpreise die auf Hypotheken gebaute Kreditpyramide einstürzen lassen. Dann droht ein leider nur zu vertrautes Szenario: Die Banken verlangen eine teilweise Rückzahlung der Hypotheken und/oder die passen die Hypozinsen dem gesunkenen Wert an. Es kommt zu Zwangsverwertungen und Schleuderpreisen, das Preisniveau der Immobilien sinkt weiter.

Diese Gefahr könnte gebannt werden, wenn sich die Banken und deren Aufsichtsbehörde darauf einigen, die Werthaltigkeit ihrer Kredite nicht nach dem Marktwert der Immobilien zu bewerten, sondern an der Zahlungsfähigkeit der Schuldner. Solange die Nationalbank die Zinsen nicht stark steigen lässt, wäre die Bedienung der Hypotheken auch kein Problem. Kurz: Der Abstieg aus den schwindelerregenden Preisgipfeln des Immobilienmarktes ist eine komplexe, aber dringend notwendige Operation.

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