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The big read | 17.04.2019 (editiert am 18.04.2019)

Wohnen und Politik

Würdiges und stressfreies Wohnen sollte in einer reichen Gesellschaft für alle selbstverständlich sein. Doch genau das liefert der Markt nicht. Die Politik aber blockiert sich selbst mit Phantasielosigkeit und Pfennigfuchserei.

Es mag den jüngeren Generationen nicht bewusst sein. Aber das, was jetzt Wohnungsnot genannt wird, ist eine immer einmal wiederkehrende, fast zyklische Begleiterscheinung der wirtschaftlichen Entwicklung. Und die Ursachen sind fast immer die gleichen: Über viele Jahre wird das Wohnen von der Politik vernachlässigt, wird dem Markt überlassen – und plötzlich, wie aus heiterem Himmel ist sie da, die Wohnungskrise und die Politik fängt an, sich hektisch und planlos mit dem Thema zu befassen.

Planlos ist das entscheidende Stichwort. Besonders deutlich wird das in Berlin. Über zwei Jahrzehnte nach der Vereinigung herrschte in Berlin und Umgebung ein Wohnungsüberschuss mit extrem geringen Mieten im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten. Offenbar war man in Berlin davon überzeugt, das werde noch einige Jahrzehnte so bleiben. Aber um das Jahr 2008 setzte ein massiver Zuzug in die Stadt ein, der bis jetzt die Bevölkerungszahl um etwa 300.000 Menschen erhöht hat. Spätestens 2014/2015 hätte man in der Stadtverwaltung erkennen müssen, dass bei dem Tempo, mit dem Wohnungen in Berlin gebaut wurden (laut IBB etwa 60.000 von 2008 bis 2017), in wenigen Jahren eine massive Wohnungsknappheit zu erwarten ist.

So einfach ist das und offenbar doch so kompliziert. Hätte man ab 2016/2017 öffentlichen Wohnungsbau in großem Stil betrieben, gäbe es heute das Problem, das alle umtreibt, nicht. Es war doch kein Geld da, werden vermutlich selbst die einwenden, die heute für sehr viel Geld private Wohnungsanbieter wie die Deutsche Wohnen enteignen wollen.

Doch, es war fast beliebig viel Geld da. Nur lähmten damals wie heute Vorurteile über staatliche Schulden die deutsche Politik auf all den Ebenen, wo der Staat dringend gebraucht wird.

Wohnen muss geplant werden

Warum kann der Markt nicht liefern, was der Bürger verlangt? Doch, der Markt liefert vielleicht irgendwann schon, wenn man in die Preisbildung nicht eingreift. Er liefert aber nach dem Prinzip des Schweinezyklus, immer zu spät und immer mit viel zu großen Preisschwankungen. Der Markt plant eben nicht, er wartet so lange, bis die Preissignale eindeutig zeigen, dass eine Knappheit entstanden ist, die hohe Gewinne verspricht. Dann legt er vielleicht los, doch bis die Grundstücke gefunden, die Wohnungen geplant, genehmigt und gebaut worden sind, vergehen leicht zehn Jahre, in denen die Mieter in die Röhre gucken, weil es nur noch Wohnungen zu überhöhten Preisen gibt.

Erschwerend kommt hinzu, dass der Markt einen eingebauten trickle-down-Effekt aufweist. Die Investoren beginnen immer im oberen Preissegment zu bauen, auch wenn großer Bedarf nach einfachen Wohnungen herrscht, weil sie dort die höchsten Renditen und am wenigsten Schwierigkeiten mit dem Eintreiben der Miete erwarten. Der Preis, den der Mieter zahlt, ist ja zunächst nur ein versprochener Preis, ob der sich wirklich realisieren lässt, ist eine schwierige Abschätzungsfrage. Man kann natürlich erwarten, dass das irgendwann auch den Markt für einfaches Wohnen entlastet, weil die Mieter der neuen teuren Wohnungen zu einem Teil aus weniger teuren ausziehen und die freimachen für weniger begüterte Nachmieter. Doch bis ein Großteil der Wohnungen umgeschlagen ist, so dass dieser Effekt zum Tragen kommt, dauert es noch einmal zusätzlich viele Jahre, in denen die Wohnungsnot nicht behoben ist.

So ist das Mietproblem in erster Linie ein Zeitproblem. Weil die Verzögerungen des Marktprozesses sehr lang sein können, braucht man einen planenden und gewisse Risiken nicht scheuenden Staat (Kommune, Land), um die enormen zeitlichen Lücken und die damit verbundenen Härten in der Versorgung erst gar nicht entstehen zu lassen. Wie am Beispiel Berlin gezeigt: Hätte die Stadtverwaltung ab 2014 das Problem erkannt, sofort gehandelt und bis heute – ohne Rücksicht auf das, was der Markt zur gleichen Zeit tut – 100.000 oder gar 200.000 Wohnungen der mittleren und unteren Preisklasse gebaut, würde heute die Berliner Wohnungsnot nicht existieren.

Mietbremsen und andere Hilfskonstruktionen

Alles andere, was die Politik sich unter dem Druck der Öffentlichkeit an Möglichkeiten ausdenkt, die Krise zu entschärfen, ist Kleinkram. Das gilt insbesondere für die beliebten Mietpreisbremsen. Letztlich kann man damit ein wenig Sand ins Getriebe werfen, aber wirklich aufhalten kann man in einem extrem engen Markt Mietsteigerungen nicht. Man will die Mietsteigerungen ja auch nicht vollständig aufhalten, weil man sich davon (zumindest insgeheim) doch positive Angebotseffekte erhofft.

Die öffentliche Hand tut sich natürlich leichter, wenigstens die Bestandsmieten zu kontrollieren (weniger stark steigen zu lassen), wenn sie selbst über öffentliche Träger Eigentümer eines großen Wohnungsbestandes ist. Einst besaßen auch die Gewerkschaften in erheblichem Maße Wohnungen, die nicht unmittelbar dem Renditekalkül unterliegen sollten. Doch das sind tempi passati. Die Gewerkschaften haben durch ungeschicktes Agieren den Großteil ihres Bestandes verloren und die öffentliche Hand hat im Privatisierungswahn Wohnungen zu Schleuderpreisen veräußert. Berlin ist hier ein besonders schlimmes Beispiel.

An der Stelle kommt die Enteignung von privaten Wohnungsbauunternehmen ins Spiel, die einige Beobachter derzeit geradezu euphorisch werden lässt. Die Deutsche Wohnen ist dabei vor allem in den Blick der Öffentlichkeit geraten, offenbar, weil man hier besonderen Missbrauch von Marktmacht vermutet. Das mag im Einzelfall so sein. Es lässt sich aber wohl nicht leicht zeigen, dass hier ein Unternehmen wegen seiner Marktmacht völlig über die Stränge schlägt. Nach eigenen Angaben liegt die Bestandsmiete der Deutsche Wohnen nur wenige Cents über dem Berliner Durchschnitt und bei Neuvermietungen sogar leicht darunter. Wenn diese Angaben nur halbwegs richtig sind, nützt es überhaupt nichts, sich auf dieses Unternehmen zu kaprizieren, es sei denn, man kann ihm in vielen Einzelfällen ein Fehlverhalten vorwerfen. Letzteres kann ich nicht beurteilen.

Nicht enteignen, sondern kaufen

Nüchtern betrachtet, ist die Enteignung privater Wohnungsbesitzer ohnehin keine besonders sinnvolle Maßnahme zur Mietenkontrolle. Wenn der Staat alte Fehler (den Verkauf von Wohnungen) wiedergutmachen will, kann er sich viel leichter in ein solches Unternehmen in großem Stil einkaufen. Die Deutsche Wohnen ist eine AG, da genügen schon 25 Prozent, um es kontrollieren zu können. Das ist sicher viel wirtschaftlicher und vor allem schneller, als sich jahrelang bis in die letzte Gerichtsinstanz mit einem Enteignungsverfahren herumzuschlagen, bei dem am Ende die Alteigentümer in Höhe des Marktwertes entschädigt werden müssen. Beim Kauf von Wohnungen müsste der Staat allerdings sofort bilanzieren, wie grausam falsch das Verschleudern von Wohnungen in der Vergangenheit war – was vermutlich einige Politiker davon abhält, das überhaupt in Erwägung zu ziehen.

Der Besitz des Altbestandes ist jedoch, wie oben gezeigt, ohnehin nicht besonders wirkungsvoll, wenn es darum geht, eine akute Knappheit zu beseitigen. Viel besser sind die Mittel des Staates genutzt, wenn er den Mietmarkt genau im Blick hält und dann eingreift, wenn ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu entstehen droht oder bereits eingetreten ist. Der Berliner Senat ist zwar sehr spät dran, aber auch jetzt noch sollte er unmittelbar eingreifen und günstige Wohnungen selbst bauen beziehungsweise von einer von ihm kontrollierten und finanzierten Zweckgesellschaft so rasch wie möglich bauen lassen.

Eigenes Eingreifen der Stadt oder der Gemeinde mit neuen Wohnungen ist auch viel effizienter als die Kontrolle eines einzelnen Unternehmens, weil man bei ausreichend großer Intervention den gesamten Markt unter Druck setzt und nicht nur ein Unternehmen. Nur wenn die Schlangen der Wohnungsuchenden deutlich kürzer werden, ist es für die Vermieter nicht mehr so leicht, bei jeder Neuvermietung eine höhere Miete durchzusetzen. Bleiben die Schlangen so lang wie zur Zeit, wird es immer Mittel geben, dem Mieter mehr Geld aus der Tasche zu ziehen.

Wohnungspolitik ist nur ein Teilaspekt einer größeren Aufgabe

Doch Wohnungspolitik ist nur ein Teilaspekt einer größeren Aufgabe des Staates, die im neoliberalen Wahn der letzten drei Jahrzehnte vollkommen aus dem Blick geraten ist. Ein Staat, der einheitliche Lebensverhältnisse herstellen soll, muss auch für einen Ausgleich zwischen Stadt und Land durch Maßnahmen im Bereich Verkehr und durch regionale Strukturpolitik leisten.

Das, was man heute Landflucht nennen könnte, ist Ergebnis der Vernachlässigung ländlicher Räume über viele Jahrzehnte. Wo es keine touristisch interessanten Ziele gibt, sind die Kommunen von vorneherein in der Defensive. Aber man hat sogar Gemeinden mit eklatanten Strukturschwächen sich selbst überlassen, und man hat ihnen zudem noch auferlegt, sich an dem allgemeinen Sparwahn im öffentlichen Bereich zu beteiligen. Gemeinden am Rande des finanziellen Zusammenbruchs werden keine attraktiven Angebote für junge Leute machen oder interessante Gewerbe anziehen. Würde man von Seiten des Bundes solchen Gemeinden – unabhängig davon, was die Gründe ihrer Misere sind – massiv unter die Arme greifen, könnte man auf Dauer mehr erreichen als mit der besten Wohnungspolitik in den Zentren.

Auch die Verkehrspolitik gehört zu den Bereichen, die beim Thema Landflucht nicht ausgespart werden dürfen. Eine schnelle, zuverlässige und günstige Anbindung der ländlichen Räume an die großen Zentren hielte viele davon ab, ihr Heil auch bei der Wohnungssuche in den Großstädten zu suchen. Wer für wenige Euro jeden Morgen und Abend mit einem schnellen und komfortablen Zug zu seiner Arbeitsstätte kommt, muss nicht in der Stadt leben. Wären alle Züge mit schnellem Internetzugang ausgestattet, könnte man mühelos schon einen Teil seiner Arbeit auf dem Weg zur Arbeit erledigen. Doch allein die Vorstellung, jeder, der es will, könne komfortabel in einem Zubringerzug sitzen und arbeiten, überfordert offensichtlich die Phantasie der deutschen Stadt- und Verkehrsplaner bei weitem. Wenn es nicht eng, chaotisch und unangenehm ist, ist es in ihren Augen einfach keine Zugfahrt.

Am Gelde hängt es

Letztlich scheitert jede vernünftige Idee in Deutschland am Geld. Das Land hat sich in eine Geiz-ist-geil-Mentalität hineingefressen, die vor allem den öffentlichen Raum zu einem Refugium von Bedenkenträgern und Pfennigfuchsern macht. Hinzu kommt, dass  die mit Abstand wichtigste Lobbygruppe, die deutschen Unternehmensverbände, diese Mentalität unterstützen, weil sie glauben, sie dürften in dem immerwährenden Kampf Staat gegen Markt nichts unversucht lassen, den Staat auf eine Nachtwächterrolle zu schrumpfen. Dass sie dabei gegen ihre Interessen verstoßen und dem Land insgesamt jede Perspektive nehmen, betrachten sie wohl als unvermeidbaren Kollateralschaden des großen ideologischen Krieges.

Ich habe es schon oft gesagt (hier zum Beispiel in aller Deutlichkeit und zuletzt hier), will es aber bewusst noch einmal wiederholen. In einer Welt, in der die Unternehmen per Saldo sparen, versündigt sich der Staat unmittelbar an den zukünftigen Generationen, wenn er nicht Schulden macht und massiv investiert. In Deutschland liegt die Nachfragelücke, die durch das Sparen der privaten Haushalte und der Unternehmen Jahr für Jahr entsteht, in der Größenordnung von 200 Milliarden Euro. Ohne irgendeinen Grundsatz vernünftigen Umgangs mit öffentlichem Geld aufzugeben, ohne die Notenbank zur Finanzierung zu bemühen, kann und muss der Staat diese Lücke schließen, weil man diese Aufgabe nicht auf Dauer auf das Ausland übertragen kann (in Form von Leistungsbilanzüberschüssen von über 200 Millionen Euro jährlich).

Würde mit der Perspektive auf diese 200 Milliarden jährlich heute mit dem Aufbau der Verwaltungskapazitäten zur Umsetzung dieser Summen in öffentliche Investitionen begonnen, könnte in zehn Jahren schon die deutsche Verkehrs- und Wohninfrastruktur ein völlig neues Gesicht haben. Doch so weit voraus will wohl keiner denken. Man beschränkt sich lieber auf die große Flickschusterei, wenn mal ein bisschen Geld da ist und hält das Geld im Großen und Ganzen zusammen, weil man ja aus Erfahrung weiß, dass die nächste Sparrunde so sicher ist wie das Amen in der Kirche.

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