Wohnungsmarkt | 23.09.2019 (editiert am 29.09.2019)

Bauen, bauen, bauen?

Die Lösung des Miet- und Wohnungsproblems besteht nicht in Wohnungsbaupolitik, sondern in effektiver Regionalpolitik. Eine Replik.

Wohnungsmangel und explodierende Mieten sind derzeit zentrale politische Themen. Demonstrationen und Initiativen gegen die Wohnungsnot hatten in den vergangenen Monaten Hochkonjunktur. Im Mittelpunkt, auch in einigen MAKROSKOP-Beiträgen, steht dabei letztlich immer die Forderung nach „mehr bauen“, „schneller bauen“, „genossenschaftlich bauen“, „sozial bauen.“

Ein genauerer Blick auf das Thema wirft allerdings die Frage auf, ob dieser „Wohnungskampf“ wirklich zielführend ist – oder ob er nicht vielmehr Gefahr läuft, lediglich an Symptomen herum zu kurieren.

Wohnungsnot oder Leerstand?

In Deutschland fehlen mehr als eine Million Wohnungen – in den Boom-Zentren. Und gleichzeitig stehen fast zwei Millionen Wohnungen leer – vorwiegend in den ökonomisch schwächeren Regionen und Städten. Das Wohnungsproblem resultiert also offensichtlich aus der wachsenden Divergenz der Regionen, aus dem Auseinanderfallen Deutschlands (und Europas) in Boom-Regionen und in ökonomisch abgehängte Abwanderungs-Regionen.

Daraus wiederum resultiert die Tatsache, dass pro Jahr mehr als 20.000 Menschen zusätzlich in eine Stadt wie München ziehen. Ähnliche Zahlen gibt es inzwischen für Berlin. Auch Frankfurt und Stuttgart verzeichnen dramatische Zuwächse.

Da man diesen Zuzug in die Metropolen auch für die kommenden Jahre zugrunde legen muss, bleibt kaum eine Möglichkeit, das Wohnungsproblem durch Bauen zu entschärfen. Konkret, wieder am Beispiel München, heißt das: Bei einer großzügig angenommenen durchschnittlichen Haushaltsgröße von zwei Personen führt der Netto-Zuzug zu einem jährlichen Bedarf von 10.000 zusätzlichen Wohnungen. Die Stadtverwaltung strebt 8.500 Neubauten pro Jahr als Ziel an. In den vergangenen Jahren wurden jeweils rund 8.000 Wohnungen neu gebaut. Viel mehr scheint nicht zu gehen.

Dadurch entsteht aber zwangsläufig eine zunehmende Knappheit an Flächen. Laut „Münchner Merkur“ stehen in der Stadt Grundstücke für maximal 61.000 neue Wohnungen zur Verfügung. Andere Schätzungen gehen von etwas mehr als 70.000 möglichen Neubauten aus. Nach Adam Riese bedeutet das: Obwohl ohnehin jedes Jahr nur weniger Wohnungen fertiggestellt werden können als benötigt, wäre selbst mit dieser Bautätigkeit im Jahr 2027, also in acht Jahren, Schluss. Wachstum ginge dann nur noch in der Höhe, aber auch bei Aufstockungen oder beim Hochhausbau gibt es enge Grenzen.

Ohne dass ich die exakten Gegebenheiten in anderen Boom-Städten wie Stuttgart, Frankfurt oder die in Berlin kenne: Der Sachverhalt dürfte dort zumindest ähnlich sein.

Es gibt aber noch weitere limitierende Faktoren: Neubaugebiete brauchen Infrastrukturen, also Straßen, Plätze, Schulen, Kindergärten oder Gesundheitseinrichtungen. Diese Infrastrukturen erfordern nicht nur öffentliche Finanzierung – sie brauchen auch Platz und drücken weiter auf das begrenzte Angebot an Grund und Boden. Neue Wohnungen sind nur ein Teil des zusätzlichen Flächen-Bedarfs.

Kein „Marktmechanismus“

Boden ist also knapp und die relative Knappheit des Bodens begrenzt das Wohnungsangebot. Selbst dann, wenn man davon ausgeht, dass bebaubarer Boden erschlossen werden kann, also doch partiell vermehrbar ist, bleibt das Angebot an nutzbarer Fläche und damit an Wohnungen wenig flexibel. Erschließungen sind langwierig und Flächen innerhalb der Städte oder unmittelbar angrenzend sind auch räumlich keineswegs beliebig, sondern – wenn überhaupt – eben nur in Grenzen „vermehrbar“.

Dieses unflexible Angebot bedeutet aber auch, dass auf dem knappen, (kurzfristig) nicht vermehrbaren Boden nur die jeweils für Bodenbesitzer und Bauträger lukrativste Nutzung realisiert wird und weniger lukrative Projekte unterbleiben. Diese lukrativen Projekte sind beispielsweise Gewerbeimmobilien, Bürogebäude oder Hotels. Da außerdem seit einiger Zeit die Wohnungspreise stärker steigen als die Mieten, werden außerdem bevorzugt Eigentumswohnungen gebaut und keineswegs günstige Mietwohnungen.

Zusammengefasst: Es existieren in den Wachstumszentren einfach nicht genug sinnvoll und ausreichend schnell erschließbare Flächen. Und deshalb auch keine Marktmechanismen, die das Angebot und die Nachfrage nach Wohnungen in Übereinstimmung bringen könnten. Der Markt kann nicht für mehr Flächen und für ein bezahlbares Wohnungsangebot sorgen, die politischen Eingriffsmöglichkeiten sind begrenzt und die Menschen können nicht beschließen, ab sofort nicht mehr zu wohnen.

Das heißt aber auch: Alle Rufe nach mehr Bauen und nach billigerem Bauen sind ein politischer Holzweg und ignorieren die Grenzen des Bauens. Solange die Zuwanderung in die Boom-Zentren nicht deutlich abnimmt, wird sich an der Wohnungsnot in diesen Metropolregionen wenig ändern. 

Damit hier keine Missverständnisse entstehen: Ich bin für die Mietpreisbremse, für ein Umwandlungsverbot, ich befürworte die Besteuerung von Bodenrenten, schon alleine aus Gerechtigkeitsgründen. Und ich bin der Ansicht, dass Grund und Boden in öffentliche Hand gehören und die Bautätigkeit von Kommunen und Genossenschaften gegenüber der Bautätigkeit der Investoren und Spekulanten ausgeweitet werden muss.

Trotzdem halte ich es für mehr als unwahrscheinlich, dass all diese Maßnahmen alleine einen ausreichend großen positiven Effekt auf den Wohnungsmarkt, auf das Angebot an Wohnungen und die Mieten haben könnten. Die dauerhaft zu hohe Nachfrage spricht dagegen.

Ursache der Wohnungsnot: Regionale Divergenzen und Binnenwanderung

Die Boom-Szenarien in München, Stuttgart, Frankfurt, teilweise auch Berlin beschreiben aber nur die eine Seite der deutschen Wirklichkeit. Sie sind ohne ihre Kehrseite, die Schrumpf- und Abwanderungsregionen nicht zu verstehen. Denn egal welche Indikatoren man heranzieht, ob Mieten, Immobilienpreise, Arbeitslosigkeit oder kommunale Daseinsvorsorge – Deutschland teilt sich in ziemlich genau zwei Hälften.

Dieser Teilung entspricht auch die Bevölkerungsentwicklung: Von 1990 bis heute gewannen acht Bundesländer durch Binnenwanderung an Bevölkerung. Allen voran Bayern und Hamburg. Und ebenfalls acht Bundesländer verloren Einwohner, neben den Ländern im Osten auch Bremen, Niedersachsen und das Saarland.

Ab 1990 wanderten zunächst Hundertausende vom Osten in den Westen. Inzwischen ist die Hauptrichtung anders: Die Wanderung erfolgt vom Norden Deutschlands in den Süden. Was die Sache nicht besser macht. Denn die Tendenz geht zu einer Beschleunigung der Divergenz. So schreibt das Bundeswirtschaftsministerium: „Neben dem Ost-West-Gefälle ist ein Süd-Nord- Gefälle mit höherer Wirtschaftskraft im Süden erkennbar. Innerhalb Westdeutschlands nehmen die Disparitäten zwischen den Regionen zu.“[1]

Deutschland bewegt sich demzufolge in eine „lose-lose-Situation“. Die Boom-Regionen werden immer teurer, die Mieten explodieren, die Infrastrukturen werden immer unzureichender, die Lebensqualität für die Mehrheit sinkt. In den Krisenregionen dagegen verfallen ebenfalls die Infrastrukturen, auch hier nimmt die Lebensqualität ab – aber aus dem genau entgegengesetzten Grund, nämlich wegen Abwanderung und Arbeitslosigkeit.

Diese Wanderung ist, auch wenn uns sogenannte „Bevölkerungswissenschaftler“ etwas anderes einreden wollen, nicht durch persönliche Vorlieben und durch „hippe“ kulturelle Neigungen, sondern so gut wie ausschließlich durch die Investitions- und Beschäftigungsentwicklung, sowie in zweiter Linie durch den Ausbau einiger Universitäten zu erklären.

Die Menschen ziehen der Arbeit nach. Sie ziehen von Städten und Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit in Regionen mit mehr und mit besseren Jobs. Und dabei handelt es sich nicht nur um eine innerdeutsche Wanderung. Seit der europäischen Krise ab 2008 sind viele Menschen aus Italien, Griechenland oder auch aus Portugal in die deutschen Industriezentren gezogen.

Übrigens zeigt auch das Beispiel München diese Realität: Hier wurden in den vergangenen zehn Jahren rund 250.000 zusätzliche Arbeitsplätze in der Region geschaffen. Damit war die Zunahme der Stellen prozentual deutlich höher als die Zunahme der Bevölkerung.[2] Was wiederum zeigt, dass die Investitionen und Betriebsansiedlungen der Bevölkerungswanderung und dem Pendeln vorausgehen und sie nach sich ziehen.

Wir sehen hier also die Folgen einer marktgesetzlich vorgegebenen Zentralisation von Kapital und Investitionen. Arbeitsplätze wandern in einige Ballungsräume, weil das betriebswirtschaftlich für Konzerne und Unternehmen profitabel ist. Die Menschen müssen hinterherwandern.

Zwar scheint das Problem der regionalen Ungleichgewichte langsam in die Köpfe einzusickern. Auch in der Presse tauchen zunehmend Artikel über die Probleme der ländlichen Regionen auf. Bei den letzten Bundestagswahlen hatten die meisten Parteien die „gleichwertigen Lebensverhältnisse in allen Regionen“ in ihrem Programm. Häufig wird darunter allerdings ein bloßer Stadt-Land -Konflikt verstanden. Ein unzureichendes Verständnis: Es geht um ganze Industrieregionen wie das Ruhrgebiet, um Groß- und Mittelstädte wie Bremen, Saarbrücken, Cottbus oder um die oben, in der Tabelle genannten Orte.

Doch das verbale Zugeständnis, dass es in Deutschland ein Regionalproblem gibt, hilft nicht weiter. Die ökonomische Haupttendenz ist nämlich eine andere: Die Wirtschaft und vor allem die großen Unternehmen agieren und investieren weiterhin völlig ungerührt von regionalen Erfordernissen oder gar von der Wohnungsnot: BMW etwa baut in München ein neues Forschungszentrum, das in den nächsten Jahren auf 15.000 qualifizierte Arbeitsplätze ausgebaut werden soll.

Vereinzelt wird inzwischen Kritik daran laut und die Frage gestellt, warum BMW mit dieser Standortentscheidung weiter den Boom anheizt und die Mietpreise in die Höhe treibt. Warum nicht ein Forschungszentrum im Ruhrgebiet aufbauen, wo die Menschen nach wie vor dringend Arbeit brauchen und ausgezeichnete technische Unis für den wissenschaftlichen Nachwuchs sorgen könnten? Eine gute Frage!

Statt Wohnungsbaupolitik: Regionalpolitik und Wachstumsbremse

Wenn nun aber die zentralisierungsbedingte Binnenwanderung in Deutschland und Europa anhält,  werden es die Städte in den kommenden Jahren bestenfalls schaffen, durch Verdichtung und Betonierung ihrer letzten Flächen den derzeitigen skandalösen Zustand in der Schwebe zu halten –  und damit sitzen sie mitten in der oben behaupteten politischen Falle.

Denn das bedeutet eben auch, weiteren Zuzug in diese überhitzten Regionen mehr schlecht als recht aufrechtzuerhalten, der dann wiederum weiteren Baubedarf nach sich zieht und die Mieten weiterhin hoch hält. Das Spiel dreht sich unendlich weiter und die regionalen Ungleichgewichte nehmen zu. Wohnungsbaupolitik folgt damit brav und treu der Kapitalzentralisation und flankiert sie.

Natürlich werden die Kommunen nicht umhin können, in nächster Zeit Wohnungen zu schaffen, schlichtweg zur Chaosbegrenzung. Doch langsam sollte klar werden: Die Lösung des Wohnungsproblems besteht nicht in Wohnungsbaupolitik, sondern in effektiver Regionalpolitik. Statt die Menschen zur Arbeit zu bringen, muss man die Arbeit zu den Menschen bringen.

Das Problem dabei: Es gibt zwar Konzepte für eine aktive Regionalpolitik und deutlich ausgeweitete Regionalförderung – aber keinen politischen Umsetzungswillen dafür. Letztlich würde eine solche Politik Geld kosten und Elemente einer Investitionslenkung beinhalten müssen. Unvorstellbar für all die marktgläubigen, marktkonformen Politiker.

Umso mehr müsste aber die marktkritische Linke das Thema Regionalpolitik aufgreifen. Es ist wesentlich für die Lebensumstände in Deutschland. Dass gerade in den Bundestags-Wahlprogrammen der LINKEN und der Grünen relativ umfangreiche Passagen zur Regionalentwicklung zu finden waren, ehrt sie. Dass daraus kaum aktive Politik folgt, allerdings weniger.

Um dem auf die Sprünge zu helfen, gäbe es einen simplen Ansatz: Die Propagierung und Durchsetzung von Wachstumsbremsen für überhitzende Boom-Regionen als ein erster, kleiner Schritt in Richtung ausgleichende Regionalpolitik.

Ansätze dazu sind gegeben: Stadträte können beispielsweise, statt weiterhin Industrieansiedlungen zu fördern, die Ausweisung weiterer Gewerbegebiete verweigern, sie könnten die Vergabe von eigenen Grundstücken für Betriebsansiedlungen und -Erweiterungen beenden, sie könnten die Gewerbesteuern deutlich erhöhen, um die Investitionsneigung zu dämpfen, sie könnten die Umwidmung von Wohngebäuden in Bürogebäude stoppen und ähnliches mehr.

Erst dann, wenn zusätzlich zu Maßnahmen wie der Mietpreisbremse, dem Umwandlungsverbot und dem Bau von Sozial- statt von Luxuswohnungen eine Politik der Wachstumsbegrenzung und der aktiven Regionalförderung hinzutritt, würde die Sache rund.

Wie wäre es, wenn sich Gewerkschaften, fortschrittliche Parteien und Mieterinitiativen zusammensetzen würden, um Möglichkeiten und Konzepte einer Wachstumsbremse für ihre Metropolregionen zu diskutieren und gemeinsam die Umsetzung einer fortschrittlichen Regionalpolitik mit dem Thema „gleiche Lebensverhältnisse“ zu fordern? Den „Heimatminsterien“ darf man dieses Thema jedenfalls nicht überlassen.

Dieser Artikel ist in etwas veränderter Form zuerst bei isw-München (Institut für sozial-ökologsche Wirtschaftsforschung) erschienen.


[1] Demographiebericht 2016 und BMWi, Regionalpolitischer Bericht 2016.
[2] tz, 31.05.17

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