www.istock.com/s:csfotoimages
Soziales | 19.12.2019

Marktwirtschaft retten?  – Grundbesitz sozialisieren!

Boden brauchen alle. Dafür zahlen wir einer kleinen, professionell organisierten Minderheit eine hohe Bodenbenutzungsgebühr. Mit Marktwirtschaft hat das nichts zu tun, mit sozialer Ungerechtigkeit dagegen viel.

Genaues weiß man nicht. Doch zumindest die gigantischen Größenordnungen können wir erahnen: Gemäß dem Immobilienberater WüestPartner liegt der Marktwert aller Wohn-. Büro- und Verkaufsflächen (aber ohne Fabrikanlagen) in der Schweiz aktuell bei 3.756 Milliarden Franken. Gemäß dem Bundesamt für Statistik beträgt der Wert aller Hochbauten (mit Fabriken) aber nur 882 Milliarden. Differenz 2.874 Milliarden.

Ergo hat der Schweizer Boden, auf dem die Wohn- Büro und Verkaufsflächen stehen, einen Marktwert von rund 2900 Milliarden. Davon dürften etwa 40% im Eigenbesitz und damit  dem Markt entzogen sein. Damit bleiben kommerzialisierte Grundstücke im Wert von 1.580 Mrd. Franken. Ebenfalls bei WüestPartner lesen wir, dass die Anleger bei den Wohnimmobilien eine Nettorendite von 3,7% erwirtschaftet haben. Bezogen auf die 1.580 Mrd. Franken heißt das, dass die Grundbesitzer bei den Mietern, Ladenbetreibern etc. jährlich gut 50 Milliarden Franken als leistungslose Abgaben eintreiben können. Das entspricht in etwa der Summe, die der Staat in Form von direkten Steuern kassiert  – dafür aber wertvolle Gegenleistungen bietet.

Die Zahl von gut 50 Milliarden ist insofern theoretisch –als nicht alle Vermieter ihre Rendite maximieren wollen. Der Anteil der genossenschaftlichen Wohnungen liegt gesamtschweizerisch etwa bei 4 bis 5 Prozent. Die anderen 95 Prozent  werden aber  zunehmend von von professionellen „Großgrundbesitzern“ verwaltet. Und die sind knallhart. So hat etwa der Versicherungskonzern Swisslife dem Zürcher Warenhaus Manor die Miete Knall auf Fall von 6 auf 19 Millionen Franken (oder 17% des Detailhandels-Umsatzes) erhöht – worauf Manor auszog. Dazu meinte Swisslife-CEO Patrick Frost:

„Wenn wir keinen gerechten Mietzins bekommen, müssen Hunderttausende Versicherte auf die Rendite verzichten.“

Doch nicht nur Detailhändler, sondern auch Wohnungsmieter bringt die Gier der Bodenbesitzer in existenzielle Not. Das geht aus einer Studie der Immobilien-Beratungsfirma IAZI hervor. Sie zeigt, dass in vielen Städten und Gemeinden die Miete für eine Wohnung von 90 Quadratmetern die „Schmerzgrenze“ von 33 Prozent des durchschnittlichen Einkommens überschreiten. Für Zürich sieht das so aus: Durchschnittliches Einkommen 82.930 Franken, Miete 29.554 Franken oder  36% ; damit ist  Schmerzgrenze bereits um 3 % überschritten.

Marktwirtschaft und Bodenbenutzunggebühren

Sehen wir uns das genauer an: Gemäß der Kostenstatistik der Zürcher Wohnbaugenossenschaften belaufen sich die effektiven Kosten (Bau, Unterhalt, Verwaltung, Abschreibung etc. aber ohne Baurechtszins) einer Wohnung von 90 Quadratmetern auf weniger als 14.500 Franken. Das heißt: Von den erwähnten 29.455 Franken Miete entfallen 15.000 auf die Bodenbenutzungsgebühr. 18 Prozent des Einkommens zahlt also der Durchschnittsmieter als Grundrente an die Bodenbesitzer.

Dazu kommt: In Zürich sind die Einkommen sehr ungleich verteilt. Deshalb liegt das steuerbare Medianeinkommen, das die Hälfte aller Haushalte unterschreitet, bei 53.200  Franken.  Davon muss der Mieter sogar 28% an den Bodenbesitzer abtreten.  Und wenn dieser Mieter  (bei Manor) obendrein für 100 Franken einkauft, sind darin weitere gut 6 Franken Bodenbenutzungsgebühr enthalten.

In der Schweiz herrscht angeblich Marktwirtschaft und Wettbewerb. Damit stellt sich die Frage, wie denn die Bodenbesitzer Mieten durchsetzen können, die weit über den effektiven Kosten liegen und für die Normalverdiener unerschwinglich sind. Neue Zahlen aus der Eidgenössischen Steuerverwaltung geben darauf eine erste Antwort.  Danach haben sich Jahreseinkommen von 1996 bis 2016 teuerungsbereinigt wie folgt entwickelt:

  • Minus 5% auf 22.000 Franken im untersten Viertel,
  • plus 7% auf 46.600 Franken im Median,
  • plus 15% auf 112.000 Franken im obersten Zehntel
  • plus 40% auf 1,057 Millionen im obersten Tausendstel.

Bei dieser Ausgangslage versteht sich, dass der gewiefte Profitmaximierer sein Angebot auf das obere Segment und auf die mobile globale Oberschicht aus. Dort fallen zusätzlich auch die – in den erwähnten Einkommensstatistiken nicht berücksichtigen – hohen Kapitalgewinne und Erbschaften an. Für dieses obere Segment sind die hohen Immobilienpreise – und das ist der zweite Teil der Antwort – auch deshalb kein gröberes Problem, weil sie diese mit billigen Krediten finanzieren können.

Wer  hat, dem wird (Kredit) gegeben.

Nehmen wir dazu wieder unser Beispiel aus Zürich. Dort kostet eine Eigentumswohnung von 90 Quadratmeterhin im Schnitt 1,2 Millionen Franken. Finanziert mit einer Hypothek zu 0,7% und bei monatlich 500 Franken Nebenkosten liegt die jährliche finanzielle Belastung für den Käufer bei 14.400 Franken bzw. bei 1.200 Franken monatlich. Da kann man sich gleich eine viel größere Wohnung leisten. Dass dennoch die meisten Leute kleine Wohnungen mieten müssen, statt große kaufen zu können, liegt wiederum daran, dass sie zu wenig verdienen (oder besitzen) um kreditwürdig zu sein. Laut einer Studie der ZKB  können deshalb nur 10% der Schweizer Haushalte ein Eigenheim finanzieren.

Damit haben wir ein sozial hoch explosives Gemisch: Erstes laufen die Einkommen immer weiter auseinander. Zweitens muss der ärmere Teil der Bevölkerung immer mehr für die Miete ausgeben. In der Schweiz ist dieses Phänomen bisher noch nicht untersucht worden. Ein Blick auf die Statistik der Haushaltsausgaben zeigt in etwa dies: Das ärmste Viertel der Haushalte unter 65 musste 2016 2,9  Prozent des Bruttoeinkommens mehr für die Miete und weitere 3,6 Prozent mehr für Steuern und Krankenkassenprämien ausgeben als noch 2006. Dadurch ist das reale verfügbare Einkommen praktisch gleich geblieben – ein Jahrzehnt Stillstand.

Deutschlands Unterschicht hat es aber noch viel härter getroffen. Dort musste gemäß dieser Studie das unterste Zehntel 1993 noch 27% des Einkommens für die Miete ausgeben, 20 Jahre später waren es schon brutale 39% – und das erst noch von einem um 10% tieferen Einkommen. Das Einkommen nach Miete ist damit um schmerzhafte 24% gesunken- während das BIP pro Kopf des ganzen Landes um 30% gestiegen ist. Da erstaunt es nicht, dass sich die Armutsquote der Mieterhaushalte (gemäß dem Deutschen Institut für Wirtschaft DIW) von 1991 bis 2015 von 15 auf 29% fast verdoppelt hat.

Doch auch diese brutalen Zahlen zeigen noch ein beschönigendes Bild. Berücksichtigt man auch die Altersklassen, stellt man fest, dass die jungen Mieter unter 35 noch sehr viel stärker betroffen sind.  Das Problem wird sich also noch weiter verschärfen. In Frankreich und Italien sind ähnliche Tendenzen erkennbar.

Marktwirtschaft oder Grundbesitz?

In Anbetracht dieser Entwicklung stellt sich Frage, ob wir die freie Marktwirtschaft retten können, ohne den privaten Grundbesitz zu sozialisieren. Der Gedanke ist nicht nur nicht abwegig, sondern sogar marktkonform. Schließlich beruht die Marktwirtschaft auf hartem Wettbewerb, der dazu führt, dass sich die Preise an den günstigsten Kosten orientieren. Im Immobilienmarkt hingegen werden die Preise nur durch die Zumutbarkeit begrenzt.

Die professionellen Immobilienberater – respektive die Gewerkschaft der Bodenbesitzer – haben offenbar eine Norm von 33 Prozent Miete gemessen am Durchschnittseinkommens als «zumutbar» etabliert. Wie unsere Beispiele andeuten, hat dies zur Folge, dass die modernen Latifundisten eine «Bodenbenutzungs-Steuer von 28% des Einkommens und 6% Umsatzsteuer erheben können. Im Gegensatz zu den viel tieferen staatlichen Steuern, erhalten wir dafür aber keinerlei  Gegenleistungen. Mit Bauland erwirbt man eine Lizenz zum Eintreiben von Steuern. Deshalb wird Boden im Zentrum von Zürich oder Genf zu Preisen weit über 10.000 Franken pro Quadratmeter gehandelt.

Nun gibt es zwar viele andere Märkte, die auch nicht dem Drehbuch der reinen Lehre funktionieren. Doch dabei geht es meist um entbehrliche Luxusgüter. Wohnen hingegen ist ein elementares Bedürfnis. Deshalb ist der Wohnungsmarkt, so wie er heute funktioniert oder eben nicht funktioniert, für die Marktwirtschaft und für den sozialen Frieden in hohem Masse disruptiv.

Dabei kann niemand sagen, man hätte uns nicht gewarnt. Der damalige Münchner Oberbürgermeister Jochen Vogel (SPD) etwa sagte schon 1970:

„Eine verschwindend kleine Minderheit wird durch die Entwicklung der Bodenpreise maßlos reich.“

Dass Vogel mit seinen Sorgen nicht allein war, zeigt dieses Zitat des bayrischen Ministerpräsidenten Franz Josef Strauss aus demselben Jahr:

„Die Grundstückpreise in der Bundesrepublik Deutschland steigen in einem Maße, dass es nicht zu verantworten ist, diese Gewinne unversteuert in die Taschen einiger fließen zu lassen.“

In der Schweiz befürchtete man gar, dass die zunehmende  Konzentration des Bodenbesitzes zu revolutionären Zuständen führen könnte. Im Bericht der Expertenkommission zur Revision der Bundesverfassung von 1977 liest man:

„Der  Staat soll mit seiner Eigentumspolitik eine
 übermäßige Konzentration von Vermögen und Grundeigentum verhüten. (…..) Ließe der Gesetzgeber dieser Entwicklung völlig freien Lauf, würde sich wie vor der französischen Revolution eine «tote Hand» privater Vermögens- und Grundeigentums-Konzentrationen bilden. Die private Eigentumsordnung müsste zwangsläufig mehr und mehr Misskredit geraten, und die Kräfte, die auf tiefgreifende Strukturänderungen hinarbeiten, würden Auftrieb erhalten.“

Die Warnung verhallte ungehört. Mit der Folge, dass wir heute – nach weiteren 40 Jahren Vermögensballung – erst recht nicht mehr an tiefgreifenden Strukturveränderungen vorbei kommen. Was immer die Rendite der Grundbesitzer schmälert, führt zu einer massiven Abwertung der Immobilien – und rüttelt damit am System: 85% der inländischen Ausleihungen der Schweizer Banken und rund 30% der gut 1.000 Milliarden Franken Guthaben der Pensionskassen sind durch Immobilien gedeckt. Als in Berlin ein „Mietendeckel“ nur schon diskutiert wurde, brach der Aktienkurs eines großen Immobilientitels um 30 Prozent ein.

Gemeinwohl statt Bereicherung

Abhilfe zu schaffen ist heute also noch viel schwieriger als damals. Doch gerade deshalb brauchen wir jetzt eine offene Diskussion ohne Tabus. Wenn wir die Marktwirtschaft nicht vollends „disruptieren“ wollen, dürfen wir nicht zulassen, dass sich einige wenige  (Vogel tippt auf eine Minderheit von 1,2% der Bevölkerung) noch maßloser bereichern als bisher. Wir können nicht noch einmal ein halbes Jahrhundert zuwarten.

Was in dieser Hinsicht in Deutschland konkret getan werden kann, und was rechtlich möglich und geboten ist, hat der inzwischen 93 Jahre junge Hans-Jochen Vogel in seinem Buch „mehr Gerechtigkeit“ detailliert dargelegt. Im Kern geht es ihm darum, dass erstens öffentliches Boden und Immobilieneigentum ab sofort nicht mehr gegen Höchstgebote privatisiert werden darf, sondern „gemeinwohlorientiert“ einzusetzen ist. Zweitens soll auch „wohnungsrelevanter“ privater Grundbesitz durch die „Baunutzungsverordnung“ ins Gemeinwohl eingebunden werden. All dies, so Vogel, sei in erster  Linie Aufgabe der Gemeinde.

Dass auch der nationale Gesetzgeber in der Pflicht ist, belegt Vogel mit einem Entscheid des Bundesverfassungsgerichts von 12. Januar 1967. Darin steht:

„Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen. Eine gerechte Rechts-und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern.“

Anmelden