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Soziales | 20.03.2020

Die große Umverteilung auf dem Immo-Markt

Wer hat, dem wird gegeben. Wer nicht hat, wird vom Vermieter ausgenommen. So tickt unser Immobilienmarkt.

Eine für Investoren bestimmte Studie der Credit Suisse zeigt, wie man mit dem Erwerb von Wohnimmobilien „ansehnliche Renditen“ erwirtschaften kann. Der geneigte Leser kann der Studie aber auch entnehmen, dass eine entfesselter Immobilienmarkt die Einkommen und Vermögen in der Schweiz massiv von unten nach oben umverteilt und immer mehr Menschen zum Auszug aus den Städten zwingt.

Dort ist nämlich der Wohnraum inzwischen fast doppelt so teuer wie in den Vororten. In der Stadt Zürich etwa kostet – gemäß der Studie – eine 4,5-Zimmer Neubauwohnung inzwischen fast 1,8 Millionen Franken. 26 Eisenbahnminuten vom Hauptbahnhof entfernt kann man eine gleich große Wohnung für eine Million kaufen. Und wer bereit ist, eine ganze Stunde zu pendeln, zahlt nur noch 0,7 Millionen Franken.

Wenn man bedenkt, dass die Schweizer Wohnimmobilien Ende  2018 einen Marktwert von rund 3200 Milliarden Franken hatten, erkennt man, dass die Wertsteigerung der Immobilien an zentralen Lagen sehr viel Vermögen von Käufern zu den Verkäufern umschichtet. Alle 10% Preissteigerung hat die Immobilienbesitzer um 320 Milliarden Franken reicher gemacht.  Dafür müssen die rund 5 Millionen Erwerbstätigen der Schweiz mehr als neun Monate arbeiten.

Doch mit Immobilien kann an auch dann viel Geld verdienen, wenn man sie zu Marktpreisen teuer kauft – und vermieten kann. Der Trick? Man verrechnet den Mietern viel höhere Zinskosten als die, die man selber bezahlt. Das funktioniert. Seit 1996 sind die Hypozinsen von 5,25% auf aktuell weniger als 1% gesunken.

Gemäß dem Schweizer Mietrecht hatte dieser Effekt die Mieten um fast 40% reduzieren müssen. Unterstellt man großzügig, dass die übrigen Kosten mit dem doppelten der allgemeinen Teuerung (von 11.7%) gestiegen sind, errechnet sich immer noch eine Reduktion der Miete um gut 25%. In Wirklichkeit sind aber die Mieten um rund 30% gestiegen. Dass heißt, dass die Vermieter den ganzen Vorteil der tiefen Zinsen in den eigenen Sack gesteckt haben.

Genau dazu ermuntert die Studie. In der Zusammenfassung heißt es:

„Auf der Suche nach sicheren Geldanlagen folgen Privatanleger dem Beispiel finanzkräftiger Investoren und kaufen Wohnobjekte, um diese zu vermieten (Buy-to-let). Dank tiefer Hypothekarzinsen können die Anleger damit ansehnliche Renditen erzielen. Seit Ausbruch der Finanzkrise hat der Anteil solcher Buy-to-let-Finanzierungen bei Hypotheken-Neuabschlüssen auf 17% zugenommen. Mit anderen Worten: Jede sechste Eigentumswohnung wird von privaten Investoren zwecks Vermietung gekauft.“

Wie ansehnlich die Renditen sind, die man mit „Buy-to-Let“ (die Sprache der Investoren ist englisch) erzielen kann, zeigen etwa die Angebote des Portals Crowdhouse. Es vermittelt Beteiligungen (ab 100.000 Franken) an mehreren Dutzend Wohnimmobilien und stellt eine durchschnittliche Rendite von 6,1% in Aussicht. Ähnlich gut rentieren offenbar auch Schweizer Wohnimmobilienfonds. Die von Schroders sollen in den letzten fünf Jahren im Schnitt eine Anlagerendite von 5.7 Prozent abgeworfen haben. Dabei dürfte ein Prozentpunkt auf Kursteigerungen zurückzuführen sein.

Doch was für den Anleger rentabel ist, wird für den Mieter entsprechend teuer. Angenommen Crowdhouse kauft die erwähnte 4,5-Zimmerwohnung für 1,8 Millionen und finanziert sie zu zwei Dritteln mit Hypotheken zu 0,6% und zu einem Drittel mit Eigenkapital. Wenn diese 600.000 Franken 4% Rendite abwerfen soll, muss Crowdhouse insgesamt 31.200 Franken Zinskosten (7200 Franken für das Fremd- und 24.000 Franken für das Eigenkapital) auf die Mieter überwälzen. Das sind 2600 Franken monatlich oder 1700 Franken mehr als im Falle eines Kaufs.

Das sich dennoch die meisten Wohnungssuchenden gegen einen Kauf entscheiden, ist keine Frage der mangelnden Intelligenz, sondern die Folge einer unintelligenten Regulierung. Auf Druck der Nationalbank dürfen Banken Hypothekenkredite nur gewähren, wenn der Schuldner einen Drittel des Kaufpreises (in unserem Beispiel 600.000 Franken) als Eigenkapital aufbringen kann, und wenn er für die Hypothek auch 5% bezahlen könnte. In unserem Fall würde dies ein Jahreseinkommen von 180.000 Franken erfordern. An dieser Hürde der Kreditwürdigkeit scheitern laut einer Studie der ZKB gut 90% der Haushalte.

Diese Vorschrift erfüllt vielleicht den angestrebten Zweck, Bankenpleiten vorzubeugen. Aber sie hat die Nebenwirkung, dass sie die Ungleichheit massiv verschärft. Wer für den eigenen Bedarf kaufen kann, statt mieten zu müssen, spart (in unserem Beispiel) monatlich 1700 Franken. Wer kreditwürdig genug ist, um darüber hinaus noch eine oder mehrere Wohnungen zu kaufen und zu vermieten (buy-to-let), kassiert pro Mieter weitere 1700 Franken – nimmt diesen also gut einen Viertel des durchschnittlichen Einkommens ab. Mit dem Erlös wiederum können die Investoren – wohin sonst mit dem Geld? – noch mehr Wohnanteile kaufen und so die Preise weiter in die Höhe treiben. Bis ihnen die Mieter davon laufen.

Die erwähnte Studie der Credit Suisse spricht dieses Problem an:

„Auf der Suche nach sicheren Anlagen fokussieren die Investoren auf Immobilien an guten – sprich urbanen – Lagen. Das Preisgefälle zum Umland weitet sich daher aus und sorgt dafür, dass Wohn- und Arbeitsort immer öfter und immer weiter auseinander liegen. Täglich wiederholt sich somit das Schauspiel einer kleinen Völkerwanderung; mittlerweile verlassen mehr als 3 Millionen Pendler täglich ihre Wohngemeinde, um zur Arbeit oder in eine Ausbildungsstätte zu gelangen. Pro Weg sind die Pendler im Durchschnitt über eine halbe Stunde unterwegs.“

Für die Ökonomen der CS sind diese Pendlerströme aber offenbar kein Problem, sondern ein Teil der Lösung. Denn:

„Die mobilen Pendler entlasten damit die angespannten Wohnungsmärkte der Grosszentren und fördern die Wohnungsabsorption in der Agglomeration.“

Weshalb auch dort weiter tendenziell steigende Preise zu erwarten seien. Wovon wiederum der kreditwürdige Investor profitiert.

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