Wie die Parteien die Wohnungskrise lösen wollen
Bis 2030 braucht Deutschland zwei Millionen Sozialwohnungen mehr, so eine Studie. Wie reagieren die Parteien? Über das Ende des Sozialen Wohnungsbaus, die Entfesselung der Marktkräfte und die Zurückdrängung renditeorientierter Unternehmen.
Die Zahlen, die das Pestel-Institut und das Bauforschungsinstitut ARGE vor kurzem im Auftrag des Bündnisses Soziales Wohnen zutage brachten, sind erschreckend. Zwar sind sie im Prinzip wenig überraschend, werfen aber ein Schlaglicht auf die Probleme des deutschen Wohnungsmarkts: Ganze zwei Millionen zusätzliche Sozialwohnungen sind laut Pestel-ARGE-Studie bis 2030 als Zielmarke nötig, um die größten Härten zu beseitigen. Heißt: 210.000 Sozialwohnungen jährlich, die durch Neubau, Ankauf oder Verlängerung der Belegungsrechte geschaffen werden müssten. Ganz zu schweigen davon, dass die Zahl auf 5,6 Millionen nach oben schnellen würde, wollte man allen Anspruchsberechtigten eine Sozialwohnung verschaffen.
Die Ampelregierung hatte sich das ambitionierte Ziel gesetzt, jährlich immerhin 100.000 Sozialwohnungen zu schaffen. Die Anzahl derselben ist von 2021 bis 2023 jedoch um 30.000 gesunken, da mehr Einheiten aus der Sozialbindung gefallen sind, als neue geschaffen wurden. Die neue Bundesregierung stünde also vor einer großen Herausforderung, an der die noch amtierende Regierung aufgrund des Festhaltens an der Schuldenbremse und mangelhaft ausfinanzierter Fördertöpfe scheiterte.
Der Preis einer Sozialwohnung
Die Kosten pro m² Sozialwohnung dürften laut Pestel-ARGE-Studie maximal bei knapp 1.080 Euro liegen, wenn sich der Bau für Private rechnen soll. Aktuell beträgt die Förderung pro m² circa 3.200 Euro, sodass die Gesamtkosten pro m² bei 4.280 Euro liegen. Dies läge daran, dass man „Premium-Sozialwohnungen“ baut. Bei weniger Aufwand in Wand- und Deckenstärke, Klima- und Lärmschutz, Tiefgaragenplätzen oder dreifach verglasten Fenstern ließen sich die Kosten deutlich absenken. Die Kosten für Baugrund, die in den letzten Jahren ebenfalls horrende angestiegen sind, nicht miteingerechnet.
Das Ziel der Studie ist eine Erarbeitung eines Sozialwohnungsbaukonzepts, dass sich für private Wohnungsbauunternehmen rechnet. Die IG Bau rechnet vor, dass es bei oben genannter Fördersumme, für einen Zuwachs von jährlich 100.000 Sozialwohnungen 11 Milliarden Euro öffentlichen Fördergeldes jährlich bräuchte. Hochgerechnet auf die 210.000 Sozialwohnungen, die eigentlich benötigt werden, wären das 23,2 Milliarden Euro.
Zum Vergleich: Würde der Soziale Wohnungsbau nicht durch Private sondern durch den Staat als Bauherrn vorangetrieben, würden sich die Kosten für 100.000 Premium-Wohnungen auf 25,7 Milliarden und für 210.000 Wohnungen auf 53,9 Milliarden Euro belaufen.
Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung waren die Kapazitäten im Baugewerbe Ende 2024 nur zu 75 Prozent ausgelastet. Der Gesamtumsatz im Jahr 2024 lag laut Zentralverband des Deutschen Baugewerbes bei 160 Milliarden Euro. Heißt: Selbst ohne Kapazitätsausweitungen wäre ein Nachfrageimpuls von über 50 Milliarden Euro für den Bausektor ohne weiteres zu stemmen. Ein großer Verdrängungseffekt stünde dementsprechend nicht zu erwarten.
Der Wohnungsmarkt als Konjunkturmotor
Vielmehr hätte ein brummender Sozialer Wohnungsbau auch makroökonomisch positive Auswirkungen. Zum einen könnte der Soziale Wohnungsbau selbst als Konjunkturmotor dienen. Volle Auftragsbücher und auf lange Frist angelegte öffentliche Bauprogramme ermöglichen den beteiligten Unternehmen genau die Planungssicherheit, die sie für neue Investitionen brauchen.
Zum anderen fallen auch die geringeren Mieten für Sozialwohnungen ins Gewicht. Da insbesondere Menschen der unteren drei Einkommensdezile einen Anspruch auf Sozialwohnungen haben, würde nahezu jeder frei gewordene Euro in den Konsum fließen und die Binnennachfrage stärken.
Doch wie Positionieren sich die Wahlprogramme der Parteien zum Sozialen Wohnungsbau?
AfD: Das Ende des Sozialen Wohnungsbaus
Die rigoroseste Position vertritt die AfD, die den Sozialen Wohnungsbau gänzlich abschaffen möchte. Ihre Begründung: Das bisherige soziale Wohnungsbauprogramm sei gescheitert. Stattdessen soll das Wohngeld angehoben werden, was jedoch vor allem aus einem Grund kaum zielführend ist: Bleiben die Regulierungen auf dem Mietmarkt aus, drohen die Mietkosten stetig zu steigen, da Vermieter nichts daran hindern würde, steigende Wohngeldzuschüsse durch höhere Mieten wieder abzuschöpfen. Zudem eignet sich eine Erhöhung des Wohngelds kaum, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Das Instrument erschöpft sich in der staatlichen Subventionierung nicht-bezahlbarer Mieten.
Daneben fordert die AfD in ihrem Programm reichlich vage, die Baustoffkosten zu senken.
CDU/CSU: Abschreibungen und Kostensenkungen für Private
Die CDU setzt vor allem auf erleichterte Baubedingungen für Private. In angespannten Lagen sollen außerdem Ausnahmen vom „geltenden Planungsrecht“ ermöglicht werden. Der Bau bezahlbaren Wohnraums soll darüber hinaus durch Sonderabschreibungen in Gang gesetzt und durch eine degressive Abschreibung ergänzt werden. Interessant daran ist, dass diese Abschreibungen lediglich für bezahlbaren Wohnraum gelten sollen, wodurch explizit das Problem des Mangels in diesem Segment adressiert wird.
Darüber hinaus plädiert die CDU für Verdichtung und Aufstockung bestehenden Wohngebiets und schnellere Genehmigungsverfahren, die Planungskosten senken sollen. Die Förderung Sozialen Wohnungsbaus wird nur knapp und ohne nähere Details erwähnt.
Die Grünen: Um- statt Neubau und mehr Sozialwohnungen
Die Grünen wollen, ohne dies genau zu beziffern, den Sozialen Wohnungsbau und nicht-gewinnorientierte (genossenschaftliche und gemeinnützige) Wohnungsunternehmen stärker durch Investitions- und Baukostenzuschüsse unterstützen. Im Rahmen der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit sollen außerdem unbefristete Belegungsrechte für Sozialen Wohnraum eingeführt werden.
Des Weiteren fordern Die Grünen, dass neben dem Neubau auch vor allem der Umbau bereits bestehender Infrastruktur zu Wohnraum in Angriff genommen werden müsse, zum Beispiel durch Gebäudeaufstockung oder der Umwandlung von Büro- in Wohneinheiten. Um- statt Neubau ist hier das tragende Motto. Auch die Grünen möchten Bürokratiekosten durch vereinfachte und digitalisierte Verfahren senken. Zudem fordern sie eine Ausweitung des Vorkaufsrechts durch Kommunen.
FDP: Wohnungsbau statt Sozialem Wohnungsbau
Die FDP setzt ebenfalls auf Abschreibungen, jedoch für den Wohnungsbau im Allgemeinen. Staatliche Kostentreiber sollen mittels eines Baukostenmoratoriums gestoppt werden, wobei unklar bleibt, um welche es sich konkret handelt. Im Folgenden werden jedoch beschleunigte Genehmigungsverfahren, die Abschaffung von „überflüssige[n] Umweltgutachten“ und der Vorrang für Wohnungsbau genannt.
Daneben spricht sich die FDP auch für serielles Bauen, Verdichtung und Aufstockung und den Gebäudetyp E als Mittel aus, um „überzogene Bau-Auflagen“ auf einen Mindeststandard zu begrenzen. Digitalisierung und Genehmigungsfiktion bei Bauanträgen sollen Prozesse beschleunigen.
Die Linke: Gemeinnützigkeit statt Rendite
Die Linke setzt insbesondere auf die Förderung gemeinnützigen Wohnungsbaus und einer Verdrängung renditeorientierter privater Investoren. Öffentliche Förderungen soll es nur für gemeinnützigen Wohnbau geben. Als einzige Partei nennt sie eine konkrete Summe von 20 Milliarden Euro jährlich, die dafür bereitgestellt werden soll.
Außerdem fordert Die Linke eine unbefristete Sozialbindung, Investitionen in den Sozialen Wohnungsbau sollen von der Schuldenbremse ausgenommen werden. Mittelfristig wird ein Anteil des gemeinnützigen Wohnraums von 30 Prozent angestrebt, wobei gemeinnützige Wohnunternehmen steuerbevorzugt und mit Geld- und Baugrundbereitstellung gefördert werden sollen. Die Linke fordert darüber hinaus ein Vorkaufsrecht von Kommunen für Wohnungen und, als Alleinstellungsmerkmal, die Vergesellschaftung von Immobilienkonzernen mit mehr als 3000 Wohnungen, was insgesamt zwischen 100.000 und 200.000 Privatwohnungen beträfe.
SPD: Mehr Staat und mehr Sozial im Wohnungsbau
Die SPD verspricht, „Investitionen in den sozialen Wohnungsbau auf hohem Niveau [zu] stärken“ und auch genossenschaftliche Programme auszubauen – insbesondere mit Eigenkapital durch einen nicht näher bezifferten Deutschlandfonds. Wohngemeinnützigkeit soll mit einem Investitionskostenzuschuss gefördert werden
Außerdem soll eine bundeseigene Wohnungsgesellschaft Wohnungen zur Verfügung stellen. Ferner will auch die SPD das Vorkaufsrecht für Kommunen stärken. Um Baukosten zu senken und die Verfahren zu beschleunigen fordern die Sozialdemokraten einen nicht näher erläuterten Bürokratieabbau und Digitalisierung. Des Weiteren soll serielles Bauen gefördert und der Gebäudetyp E ausgebaut werden.
Zwischen privaten und gemeinnützigen Wohnungsmarkt
Auffällig ist, dass in fast allen Wahlprogrammen konkrete Angaben fehlen: Weder wird eine Zahl der Sozialwohnungen genannt, die bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gebaut werden sollen, noch werden Fördersummen und -zeiträume beziffert, die Planungssicherheit ermöglichen könnten.
Ansonsten sind die parteipolitischen Gegensätze altbekannt: Angebotsorientierte Politikvorschläge auf der einen und Forderungen nach staatlicher Initiative auf der anderen Seite. Aber welches Programm eignet sich am besten, um die Krise auf dem Wohnungsmarkt abzumildern?
Nahezu alle der im Bundestag vertretenen Parteien fordern eine Senkung der Bau- und Planungskosten. Hierzu hat die Pestel-ARGE-Studie eine praxiserprobte Berechnung vorgelegt: Deutlich höhere Einsparungen im Wohnungsbau wären nur auf Kosten grundlegender Klima- und Wohnstandards zu erreichen. Insofern müssten mit Kosten um die 2.500-3.000 Euro pro m² Sozialwohnung kalkuliert werden.
Auch der von CDU, SPD und FDP hochgehaltene Gebäudetyp E findet sich in dieser Kostenspanne wieder. Eine Kostensenkung weit unter der Marke der Pestel-ARGE-Studie wäre Augenwischerei, da es sich bei dem Baustoffmarkt um einen internationalen Markt handelt, der kaum durch deutsche Maßnahmen beeinflussbar ist. Der Vorschlag der AfD, die Baustoffkosten zu senken, um dem Wohnungsnotstand zu begegnen, ist insofern illusorisch. Auch die Baukostenstoppforderungen der anderen Parteien sind nur bedingt zielführend.
Sinnvoll sind hingegen Abschreibungen, wie sie CDU und FDP nahelegen, sofern sie auf den Sozialen Wohnungsbau beschränkt blieben und ausreichend großzügig bemessen wären. Solche Abschreibungen, die von der CDU als eines der Hauptinstrumente zur Förderung des freifinanzierten Wohnungsmarktes in Stellung gebracht werden, befürwortet auch die Pestel-ARGE-Studie. Sie empfiehlt gleichwohl, der privaten auch eine öffentliche Finanzierung zur Seite zu stellen, da Abschreibungen in erster Linie den renditeorientierten Wohnungsbau fördern.
Es geht also um die grundlegende Wertfrage, ob ein rein privater, ein durchmischter oder ein primär gemeinnütziger Wohnungsmarkt am erfolgsversprechenden ist. Die CDU und FDP befürworten klar den freifinanzierten privaten Wohnungsbau. Da die FDP ihre Abschreibungen jedoch nicht auf den Sozialen Wohnungsbau konzentriert, bleibt unklar, wie sie dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum begegnen will.
SPD und Grüne besetzen eine Position in der Mitte: Ohne genaue Angaben zu den Fördersummen möchten beide Parteien sowohl den privaten Sozialen Wohnungsbau als auch gemeinnützige und genossenschaftliche Unternehmen unterstützen. Die SPD geht mit ihrer Forderung nach einer bundeseigenen Wohnungsbaugesellschaft noch darüber hinaus.
Die Linke hingegen fordert klar eine Ausweitung des gemeinnützigen und als einzige Partei eine Zurückdrängung des renditeorientierten Wohnungsmarktes mithilfe einer Aussetzung der Schuldenbremse. Die grundsätzliche Frage aber ist, wie viel Förderung notwendig ist, soll die Zwei-Millionen-Marke erreicht werden. Und wie viel Kapazitäten verfügbar sind.
Allerdings können Sozialwohnungen nicht nur durch Neubau, sondern auch durch Ankauf und Verlängerung von Belegungsfristen geschaffen werden. Ankaufsprogramme finden sich in Form von Vorkaufsrechten für Kommunen bei SPD, Linken und Grünen als auch in der Vergesellschaftungsforderung der Linken. Verlängerungen von Belegungsfristen werden sowohl von den Grünen als auch den Linken gefordert.
Das Bündnis Soziales Wohnen, das die Studie beauftragt hat, kritisiert indes, keine Partei biete insgesamt angemessene Lösungen. Zumal die spärlichen Angaben zur Summe, die die Parteien bereitstellen wollen, nur schwer darauf schließen lassen, inwieweit der Problemlage in angemessenem Maße Rechnung getragen wird.
