Wohnungsnot und Miethaie
In Ballungsgebieten werden immer mehr Wohnungen dem normalen Markt entzogen und möbliert teuer angeboten. Warum nicht deren Anzahl in Zukunft strikt begrenzen und Lizenzen dafür auktionieren?
Zugegeben, ich habe in meinem Leben schon öfter in möblierten Wohnungen gewohnt. Teilweise war das in den Ferien in dafür ausgebauten Häusern, teils waren es mehrmonatige Forschungsaufenthalte in den USA. Und die Vermieter waren im letzten Fall entweder Kollegen, die selbst auf Wissenschaftstour anderswo unterwegs waren oder manchmal die Universität selbst, die für Kooperationspartner auf Zeit wie mich eingerichtete Wohnungen vorhielt.
Auch bei den Ferienunterkünften handelte es sich entweder um zeitweise untervermietete Sommerhäuser im langjährigen Besitz von Familien oder sie lagen in entlegeneren Gebieten, wo von privat versucht wurde, ein wenig am bescheidenen Tourismus dort mit zu verdienen. Ein schlechtes Gewissen, eventuell mit anderen Wohnungssuchenden vor Ort in eine unziemliche Konkurrenz zu treten, hatte ich deshalb nie dabei. Aber was zurzeit in Deutschland mit möblierten Wohnungen geschieht, hat eine ganz andere Dimension. Denn hier übernehmen in Ballungsgebieten Miethaie in größerem Ausmaß den bereits hochangespannten Wohnungsmarkt.
Wie möblierte Wohnungen wuchern
Eine Auswertung von Immoscout24 von Anfang 2024 zu der steigenden Bedeutung möblierter Wohnungen trug den angemessenen Titel „Wie Möbel die Mietpreisbremse aushebeln“. Nur auf den ersten Blick ist die Situation dabei nicht besonders besorgniserregend. Von 2019 bis 2023 stieg deren Anteil in Deutschland insgesamt von 9 Prozent auf 11 Prozent. Aber unser Wohnungsmarkt ist gespalten.
So gilt die – die mehr schlecht als recht funktionierende – Mietpreisbremse, konstruiert für Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt, laut BBSR insgesamt nur für ein gutes Drittel der Bevölkerung, zentriert auf den urbanen Raum mit hoher Wohnungsnot: „44 der 82 Großstädte (ab 100.000 Einwohner) weisen (…) eine Mietpreisbremse auf. Darüber hinaus ist sie in 24 mittelgroßen Städten (50.000 bis unter 100.000 Einwohner), 106 kleineren Mittelstädten (20.000 bis unter 50.000 Einwohner), 173 Kleinstädten (5.000 bis unter 20.000 Einwohner) und 68 Gemeinden mit unter 5.000 Einwohnern wirksam.“
Dagegen gibt es auf dem Land und in kleineren Städten, vor allem im weiter sich langsam entvölkernden Osten – auch noch im letzten Jahr nahm die Bevölkerung in der alten Bundesrepublik um 0,2 Prozent zu, in den Neuen Bundesländern dagegen um 0,3 Prozent ab – lokal oft ein großes Angebot für Mieter. Das hatte die vorherige Ampel-Wohnungsbauministerin Klara Geywitz von der SPD sogar auf den aparten Gedanken gebracht, dass man doch einfach von den überlasteten Großstädten auch mal dorthin ziehen könnte, wo massenhaft Leerstand herrsche und dann im Homeoffice arbeiten.
Nun gibt es in der kleinen GroKo wieder eine SPD-Wohnungsbauministerin, Verena Hubertz, mit der nicht gerade als zielführend erkennbaren Hauptqualifikation, neben ihrer Bundestagstätigkeit früher mal ein ganz erfolgreiches Internet-Start-up ‚Kitchen Stories‘ gegründet zu haben. Immerhin hat man aber folgenden Passus erfolgreich in den Koalitionsvertrag hinein verhandelt: „In angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, möblierte und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung unterworfen“.
Also scheinen möblierte Wohnungen doch ein Problem darzustellen, was selbst diese eher konservativ orientierte Regierung nicht länger ignorieren möchte. Und das ist in der Tat so. Denn die erwähnte Auswertung des Mietportals ergab, dass in Ballungsgebieten die Möblierten zunehmend den Markt übernehmen. Immoscout24 erklärte „Möblierte Mietwohnungen machen in den Top5 Metropolen knapp ein Drittel des Gesamtangebots aus und werden im Schnitt für 10 Euro mehr pro Quadratmeter angeboten. Vor dem Hintergrund der angespannten Lage im Mietmarkt sind diese Schlupflöcher besorgniserregend. Denn es entstehen Wohnungen, die für einen Großteil der Menschen nicht erschwinglich sind.“
In Berlin machten möblierte Wohnungen Ende 2023 35 Prozent des gesamten Angebots aus, in Frankfurt/M. 41 Prozent, in Hamburg 15 Prozent, in Köln 19 Prozent, in München 30 Prozent. Bei der Mietdifferenz zu einer unmöblierten Wohnung ist Berlin Spitzenreiter, wo die Zuzahlung mit plus 17,70 Euro gegenüber sonstigen 19,12 Euro pro Quadratmeter die Miete fast verdoppelt. Kleines Rechenbeispiel: wenn eine 100qm Wohnung unmöbliert in der Hauptstadt mit 1.912 Euro Warmmiete für Normalverdiener auch schon kaum zu finanzieren ist, dann kostet eine gleichgroße möblierte Wohnung sogar satte 3.682 Euro monatlich.
Berlin ist ein gutes Beispiel für das bis heute andauernde Wuchern des Marktes für möblierte Wohnungen auf Kosten des Angebots unmöblierter. Die Berliner Investitionsbank gibt einen jährlichen Bericht zum regionalen Wohnungsmarkt heraus. Im letzten heißt es: „Neben dem regulären Mietpreissegment spielt zusehends auch das möblierte Wohnen auf Zeit eine Rolle in der Bundeshauptstadt. Während 2015 noch rund 18.000 Inserate gezählt wurden, waren es 2024 mit 39.039 Anzeigen mehr als doppelt so viele. Im Vergleich zum Vorjahr wurden 24,5 % mehr Fälle erfasst“.
Seit 2022 kann man laut dem umfangreichen Bankreport in Berlin in jedem Jahr sogar mehr Mietangebote für möblierte als für unmöblierte Wohnungen beobachten. Das übertrifft die Immoscout24-Zahlen noch mal. Selbst wenn zugestanden wird, dass möblierte Wohnungen oft für kürzere Perioden vermietet werden und somit häufiger in den Annoncen auftauchen, sowohl Umfang wie Steigung des Anteils sind Zeichen eines außer Kontrolle geratenen Wohnungsmarkts.
Mehr oder sogar weniger Regulierung?
Noch ist nicht bekannt, was die neue Bauministerin an Regulierung möblierter Wohnung plant. Vielleicht stützt sie sich darauf, dass die Vorgängerregierung bereits einen Bericht dazu in Auftrag gegeben hatte, der 2023 veröffentlicht wurde. Auch darin finden sich übrigens höhere Angaben bezüglich der Verbreitung möblierter Wohnungen als bei Immoscout24. Gestützt auf eine repräsentative Umfrage wohnten 2022 bundesweit bereits 14 Prozent der Bevölkerung in einer solchen. Wahrscheinlich ist das die solidere Schätzung, da nicht alle Angebote bei speziell der Immoscout24-Plattform gelistet werden.
Dem Bericht lässt sich auch entnehmen, dass ‚Miethai‘ wohl eine ganz treffende Bezeichnung ist. Denn: „Im Vergleich zum unmöblierten Mietwohnungsmarkt ist der Anteil der Privatvermieter auf dem möblierten Wohnungsmarkt deutlich höher (etwa 2/3) und steigt tendenziell. Nach Angaben der interviewten Makler und Vermieter handele es sich bei den Privatvermietern häufig um Kapitalanleger“.
Dazu passt, dass ‚rechtliche Grauzone‘ für möblierte Wohnungen ein in der Diskussion dazu vielbenutzter Terminus ist. Denn eigentlich sind diese von der Mietpreisbremse miterfasst. Der Ausnahmetatbestand, der das aber wieder außer Kraft setzt, ist ‚vorübergehender Gebrauch‘ der Wohnung nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 des BGB. Gerichte haben laut dem Bericht für das Ministerium bereits entschieden, dass sieben Monate dafür als zu lang gelten müssten. Aber es „waren nur 7 % der Mietverträge der von uns befragten möbliert wohnenden Mieter auf 6 Monate oder weniger befristet. Zudem orientieren sich sowohl einzelne Privatvermieter als auch eine der großen Vermarktungsplattformen an einer ‚magischen Obergrenze‘ von einem Jahr. Des Weiteren sind Kettenverträge offenbar üblich“.
Trotz der zahlreich dort dokumentierten Probleme und Gesetzesverstöße kommt der Bericht nur zu äußerst moderaten, teils sogar kontraproduktiven politischen Forderungen. So soll etwa die Festlegung ‚zum vorübergehenden Gebrauch‘ mal eben auf ein Jahr ausgedehnt werden. Möblierte Wohnungen sollen zwar in den Mietpreisspiegel aufgenommen werden, aber die Angemessenheit des Möblierungszuschlags, bisher durch die Anschaffungskosten definiert, nicht mehr prinzipiell offengelegt werden müssen, sondern stattdessen allein der Vergleich mit anderen möblierten Wohnungen zählen.
Ein besseres Vorbild für die Möglichkeiten einer vernünftigen Regulierung bietet die Behandlung des verwandten Problems der Ferienwohnungen. So gilt zum Beispiel in Berlin: „Wohnraum darf im Land Berlin nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Die Genehmigung ist bei dem Bezirksamt zu beantragen, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Eine Genehmigung zur zweckfremden Nutzung von Wohnraum kann auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen (…) überwiegen“. Dem Antrag müssen diverse Unterlagen beigefügt werden, darunter eine amtlich taugliche Wohnflächenberechnung.
Diese Regulierung von Ferienwohnungen wirkt. „Seit 2016 sind in Berlin laut Angaben der Bezirksämter insgesamt knapp 5.300 Ferienwohnungen wie vorgeschrieben gemeldet worden. Im gleichen Zeitraum wurden mehr als 13.500 Verfahren wegen nicht genehmigter Ferienwohnungsnutzung eingeleitet. Mehr als 8.100 Ferienwohnungen wurden auf Druck der Ämter dem regulären Wohnungsmarkt wieder zugeführt“. 2024 hatte das OVG dazu entschieden, dass die Regelung auch für Ferienwohnungen gilt, die vor der Einführung bestanden, so dass weitere 1.100 Wohnungen der unterlegenen Kläger jetzt regulären Mietern zur Verfügung stehen werden.
Ein besseres Regulierungspaket
Ferienwohnungen und möblierte Wohnungen überschneiden sich kategorial, sind aber nicht identisch. Die Zahl der Touristen in Frankfurt amMain dürfte kaum die gut 40 Prozent Anteil möblierten Wohnraums an allen Wohnanzeigen erklären. Aber wie dem auch sei, wer möblierte Wohnungen reguliert, reguliert gleichzeitig das Angebot an (stets so ausstaffierten) Ferienwohnungen mit. Der ganze Unterschied ist, dass das Vermieten möblierter Wohnungen vor allem professionell betrieben wird, während Ferienwohnungen auch von selbst darin wohnenden Personen für eine beschränkte Zeit im Jahr (was in Berlin ebenfalls nachzuweisen ist) betrieben wird.
Will man also tatsächlich die wuchernde Bedeutung möblierter Wohnung in Gebieten mit Mitpreisbremse zurückdrängen, muss man bei der Regulation radikaler agieren. Dazu folgende Überlegungen: Erstens muss gesetzlich klar definiert werden, dass eine solche Kategorie eine vollständige Möblierung verlangen. Eine einfache Küchenzeile langt definitiv nicht, es müssen Tisch und Bett, Schrank und Regal etc. dazu kommen. Teilmöblierte Wohnungen sollen unabhängig von der Mietdauer der Mietpreisbremse unterliegen. Dann ist die Küchenzeile eben nur ein weiteres angenehmes Ausstattungsmerkmal wie etwa ein Balkon oder Parkett.
Zweitens ist ein gewisser Bedarf möblierter Wohnungen zur Kurzzeitvermietung unbestreitbar. Die Nachfrage kann beruflich bedingt sein wie bei Monteuren oder auch Gastwissenschaftlern. Oder privat, wo wegen einer Trennung, einer Studienaufnahme oder eines Jobangebots einige Zeit vor Ort benötigt wird, eine neue, dann langfristig gemietete Wohnung mit eigenem Mobiliar zu finden. Wie hoch dieser Bedarf ist, kann lokal sehr unterschiedlich sein. Am besten wäre es, die Festlegung – soundso viel Prozent des vermieteten Wohnungsbestandes – den Kommunen zu überlassen bzw. bei einer Metropole wie Berlin sogar den Bezirken. Den Bedarf an möblierten Wohnungen mag ‚Mitte‘ nämlich mit Grund anders einschätzen als etwa ‚Marzahn-Hellersdorf‘.
Wichtig wäre nur, dass der Bund eine Rückfall-Option bereitstellt, wenn lokale Behörden keine diesbezügliche Regelung treffen. Das könnten zum Beispiel 5 Prozent des Bestands an Mietwohnungsfläche bei Kommunen mit einer Mietpreisbremse sein. Die Angaben liegen vor und müssen nicht extra erhoben werden. Alle paar Jahre gibt es im Rahmen des Mikrozensus auch eine Erhebung zur Wohnsituation privater Haushalte. Für Berlin etwa ergab sich zuletzt, dass 15,4 Prozent in Eigentum lebten, aber 84,6 Prozent zur Miete. Eine Mietwohnung hatte durchschnittlich 68,2 Quadratmeter. Nimmt man nun zur Illustration an, dass im Durchschnitt der Berliner Bezirke die 5 Prozent Anteil für möblierte Wohnungen gelten, dann ergibt das bei den 1.672.000 Haushalten zur Miete 83.600 Einheiten mit 5.701.520 Quadratmeter.
Quantitative Beschränkungen, die niedriger sind als der Ist-Zustand führen immer zu Verteilungsproblemen. Wer darf möbliert vermieten und wer nicht? Am gerechtesten ist es dafür eine Auktion anzusetzen. Private, die nur für einige Zeit wegen eigener Abwesenheit ihr selbst bewohnte Wohnung vermieten, sollen davon ausgenommen werden. Es ist nur nachhaltig, solchen Wohnraum nicht stattdessen leer stehen zu lassen und die Behörden - wie in Berlin – haben ausreichend Befugnisse, einen Missbrauch davon zu erkennen und zu ahnden.
Drittens sollen also Vermieter mit Interesse am möblierten Vermieten dafür eine Lizenz erwerben, für die sie zahlen. Diese Lizenz sollte zeitlich beschränkt werden, etwa auf zwei Jahre, und das Verfahren dafür würde entsprechend lokal regelmäßig ausgeschrieben. Käme ein Vermieter dabei nicht zum Zuge hat er die Option, entweder die Vollmöblierung, sofern bereits vorhanden, auszubauen, oder sie als teilmöbliert ohne Berechtigung dafür höhere Mieten als im Mietspiegel vorgesehen zu verlangen, herunterzustufen.
Auktionen gibt es in vielerlei Formen und die Ökonomie hat daraus sogar ein Spezialgebiet entwickelt. Ich plädiere viertens hier für eine Variante, die lebenspraktisch viel eingesetzt wird, zum Beispiel bei der Preisfestsetzung von Fischfang. Ihr Vorteil ist, sie führt auf jeden Fall zu einem Ergebnis, denn niemand wünscht sich, dass frischer Fisch gar nicht verkauft wird. Es ist die Holländische Auktion, bei der von oben herab gezählt wird. Heute würde man das bei Wohnungen online machen.
Registrierte Interessenten loggen sich dazu zu einem bekannt gegebenen Termin mit ihren Daten – darunter die Quadratmeterzahl der Wohnung/en – ein und beobachten eine rückwärts laufenden Preisanzeige. Diese kann sehr hoch beginnen, zum Beispiel mit einer Jahreslizenzgebühr von 1000 Euro pro Quadratmeter, und alle paar Sekunden um einem Euro fallen. Ist sie für einem Interessenten niedrig genug, bietet er und bekommt den Zuschlag. Seine angesagten Quadratmeter werden dabei auf der Plattform in Relation zum Gesamtbestand der auktionierten Fläche angezeigt, um möglichst viel Transparenz für die Mitbieter zu erlauben. Ist die maximale Quadratmeterzahl in der Summe erreicht, endet die Auktion.
Schlussüberlegungen
Man wird sicher einwenden, eine Begrenzung plus saftige Lizenzgebühr erhöhte noch weiter die Miete für die Kurzfristmieter. Das ist sicher richtig. Aber man hat aus dem Gutachten für das zuständige Ministerium gesehen, dass die klassische Vorstellung von Kurzzeitmieter nicht ganz richtig ist. Fast alle wohnten länger als ein halbes Jahr in ihrer überteuren Wohnung und Kettenverträge waren üblich. Das spricht viel dafür, dass Geld für etliche dieser Mieter gar nicht das entscheidende Kriterium war. Entweder zahlte die Firma oder man war einkommensstark genug, der Bequemlichkeit halber auf die mühsame Suche nach einer richtigen Wohnung zu verzichten. Beides stellen keine besonders schützenswerten Motive oder Lebenslagen dar.
Dagegen gibt es bei der Einführung einer solchen Regulierung eine Reihe von gesellschaftlichen Vorteilen. Erstens und am wichtigsten: es führt eine größere Menge an heute blockiertem Wohnraum sofort nach Einführung dem regulären Wohnungsmarkt zu und davon profitieren sehr viele. Zweitens wird das in vielen Städten zu beobachtende Übermaß an Ferienwohnungen ganz nebenbei weiter eingeschränkt, da bei den kommerziellen Angeboten der Mietpreis davon erheblich steigen wird. Dadurch erscheint ein Hotel-, Hostel- oder Pensionszimmer wieder im Vergleich günstiger, eine willkommene Stärkung des Gastgewerbes.
Drittens schließlich nehmen die immer klammen Kommunen dadurch nennenswerte Summen an Lizenzgebühren ein. Bei den unterstellten 5 Prozent in Berlin ergab sich eine zu auktionierende Fläche von fast 6 Millionen Quadratmeter. Es bleibt mangels bisheriger Daten dazu der Fantasie überlassen, was ein Vermieter bereit wäre, hierfür zu bieten. Aber wenn in Berlin der Zuschlag für möblierte Wohnungen laut Immoscout24 17,70 Euro pro Quadratmeter monatlich beträgt, von denen sicher nur ein Bruchteil durch die Möbelanschaffung erklärt wird, dann kann man sich vorstellen, welch finanzieller Spielraum für eine Jahreslizenz besteht. Im Prinzip ist die Lizenzgebühr nur eine Abschöpfung von Extraprofit ohne Leistung.