Finance and the City

“Bauen, bauen, bauen” will die Politik angesichts der deutschen Wohnungsnot. Weniger Bürokratie und mehr Markt sollen alle Probleme lösen – doch dieses Framing verschleiert einen fundamentalen Interessenskonflikt und die Rolle des Finanzsektors. 

Häuser sind zum Wohnen da. Doch von diesem eigentlichen Zweck werden Immobilien zunehmend entkoppelt, um von spekulativen Wertzuwächsen zu profitieren: Büros von Immobilienmaklern und Banken mit Wohnungsinseraten zieren das Stadtbild, besonders in prestigeträchtigen Geschäftsvierteln der Großstädte. Die Privatisierungen großer Wohnbestände und die Deregulierungen seit den 2000er Jahren haben eine Expansion des Finanzsektors bis hinein in den Wohnraum der deutschen Bürger ermöglicht. 

Der Anteil der Wohnimmobilienkredite machten – trotz eines noch großen Anteils der Industrie – ungefähr die Hälfte sämtlicher vergebener Kredite von Banken an inländische Unternehmen und Haushalte aus. Tendenz steigend. Währenddessen wurden Wohnungen und Häuser zunehmend zu Vermögensspeicher: Überproportionale Preissteigerungen bei Immobilien führten dazu, dass sie 2023 etwa zwei Drittel des gesamten privaten Vermögens der Deutschen ausmachten. 

Der Finanzialisierung des Wohnraums folgten rasant steigende Wohnungspreise und Mieten. Die Diagnose fällt in der öffentlichen Debatte jedoch meist anders aus: Hohe Baukosten und bürokratische Hürden seien die eigentlichen Ursachen der Wohnungskrise.

Dieser Erklärung liegt ein einfaches marktökonomisches Modell zugrunde. Steigende Preise gelten darin als Signal zunehmender Knappheit. Höhere Gewinne schaffen Anreize für Investitionen, neue Wohnungen werden gebaut, das Angebot wächst und die Preise sinken wieder. Der Markt sorgt langfristig selbst für einen Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage.

Dass dieser Mechanismus auf dem Wohnungsmarkt nur eingeschränkt funktioniert, zeigt jedoch die Realität vieler Großstädte. Trotz jahrzehntelang steigender Preise hat sich die Knappheit in zahlreichen Ballungsräumen nicht spürbar verringert. Häufig wird dies allein auf staatliche Eingriffe zurückgeführt: Zu hohe Baustandards, langwierige Genehmigungsverfahren und komplexe Regulierungen würden den Neubau verteuern und damit den marktwirtschaftlichen Anpassungsprozess blockieren.

Bürokratische Hemmnisse spielen zweifellos eine Rolle. Als alleinige Erklärung greift diese Sicht jedoch zu kurz. Wohnraum unterscheidet sich grundlegend von vielen anderen Gütern. Sein entscheidender Produktionsfaktor ist Boden, und dessen Angebot lässt sich nicht beliebig ausweiten. Gerade in begehrten Lagen bleibt Bauland dauerhaft knapp. Deshalb folgt der Wohnungsmarkt anderen ökonomischen Gesetzmäßigkeiten als Märkte, auf denen das Angebot flexibel auf steigende Preise reagieren kann.

Hinzu kommt ein weiterer Aspekt: Der Markt reagiert auf steigende Bodenwerte nicht zwangsläufig mit mehr Angebot. Unter bestimmten Bedingungen können hohe Preissteigerungen sogar Anreize schaffen, Flächen zurückzuhalten oder Immobilien primär als Anlageobjekte zu behandeln. Knappheit wird dann nicht überwunden, sondern verstärkt. Genau dieser Mechanismus prägt zunehmend den heutigen Wohnungsmarkt.

Der Housing-Finance-Cycle

Den rasanten Anstieg der Immobilienpreise erklärt knappes Bauland allerdings nicht allein. Einen weiteren Hinweis liefert die Entwicklung des Verhältnisses von Hauspreisen zu Einkommen. Während in angelsächsischen Ländern die Immobilienpreise bereits seit den 1980er und 1990er Jahren deutlich schneller stiegen als die Einkommen, setzte diese Entwicklung in Deutschland vergleichsweise spät ein. Erst ab etwa 2010 entkoppelten sich beide Größen deutlich voneinander, wie die folgende Abbildung zeigt.

Seit etwa 2015 stieg das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen jedoch auch in Deutschland wieder deutlich an, obwohl sich die Wirtschaft in einer Phase kräftigen Wachstums befand. Ausschlaggebend war, dass sich die Nachfrage nach Immobilien nicht allein aus den laufenden Einkommen speist. Anders als beim Kauf vieler anderer Güter können Immobilien in großem Umfang kreditfinanziert werden.

Möglich wurde dies durch die expansive Kreditvergabe der Banken. Sie reichen nicht lediglich bereits vorhandene Ersparnisse weiter, sondern schaffen mit der Vergabe neuer Kredite zugleich neues Buchgeld. Da die finanzierte Immobilie zugleich als Sicherheit dient, erleichtern steigende Immobilienwerte die Vergabe immer größerer Kredite. 

Dadurch entsteht ein sich selbst verstärkender Prozess: Mehr Kredite erhöhen die Nachfrage nach Immobilien, die steigende Nachfrage treibt die Preise weiter nach oben, und die höheren Preise machen Immobilien wiederum für Investoren attraktiver. Aus einem gewöhnlichen Markt wird so ein Markt, der sich zunehmend durch kreditfinanzierte Preissteigerungen selbst antreibt.

Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank wirkte dabei wie ein Brandbeschleuniger. Günstige Kredite erhöhten die Zahlungsbereitschaft der Käufer, während sichere Anlagemöglichkeiten zugleich immer knapper wurden. Immobilien versprachen dagegen laufende Mieteinnahmen und die Aussicht auf steigende Vermögenswerte. Hinzu kam die schrittweise Absenkung des gesetzlichen Rentenniveaus, die viele Haushalte dazu veranlasste, Wohneigentum als private Altersvorsorge zu betrachten. Immer mehr Kapital floss dadurch in den Immobilienmarkt.

Der britische Ökonom Josh Ryan-Collins beschreibt diesen sich selbst verstärkenden Mechanismus als Housing Finance Cycle. Steigende Immobilienpreise erleichtern die Kreditvergabe, zusätzliche Kredite treiben die Nachfrage weiter an und lassen die Preise erneut steigen. Wohnraum wird dadurch zunehmend zum Finanzanlagegut. Sein Preis orientiert sich nicht mehr allein an seinem Gebrauchswert, sondern vor allem an den erwarteten Mieteinnahmen und künftigen Wertsteigerungen.

Wie stark dieser Mechanismus inzwischen wirkt, zeigt die Entwicklung der Bodenpreise. Sie sind heute der wichtigste Kostentreiber im Wohnungsbau, insbesondere in den Ballungsräumen. Seit 2015 sind die Baulandpreise bundesweit um rund 90 Prozent gestiegen und damit deutlich stärker als die Kosten für Baumaterialien oder die allgemeinen Baukosten. In den Metropolregionen macht der Grundstückspreis inzwischen häufig nahezu die Hälfte der Gesamtkosten eines Neubaus aus. Zum Vergleich: Anfang der 1950er Jahre entfiel auf das Bauland lediglich rund ein Prozent der Baukosten.

Diese Entwicklung lässt sich kaum mit höheren Herstellungskosten erklären. Sie spiegelt vielmehr steigende Erwartungen über künftige Erträge wider. Wo Boden vor allem deshalb gekauft wird, weil mit weiter steigenden Preisen oder Mieteinnahmen gerechnet wird, lösen sich seine Bewertungen zunehmend von den realwirtschaftlichen Fundamentaldaten. Genau darin liegt das Kennzeichen einer spekulativen Dynamik.

Hebel gegen die Wohnungsnot

Die Analyse legt damit einen anderen Schluss nahe als die gängige Diagnose. Die hohen Wohnkosten, unter denen junge Familien, Studierende, Auszubildende, Kommunen und Wohnungsbaugesellschaften gleichermaßen leiden, sind nicht in erster Linie das Ergebnis übermäßiger Bürokratie oder ineffizienter Bauprozesse. Sie sind vor allem Ausdruck eines Finanzsystems, das Boden und Wohnraum zunehmend als Vermögenswerte behandelt und entsprechend bepreist.

Das zentrale Problem ist dabei weniger die Knappheit des Wohnraums als die Möglichkeit, aus dieser Knappheit dauerhaft Einkommen zu erzielen. In der Volkswirtschaftslehre wird dieses Phänomen als Rent Seeking bezeichnet: Einkommen entstehen nicht durch zusätzliche Wertschöpfung, sondern durch die Kontrolle knapper Ressourcen oder exklusiver Eigentumsrechte. Steigende Bodenpreise erhöhen den gesellschaftlichen Wohlstand nicht. Sie vergrößern vielmehr die Vermögen der Eigentümer und verteuern den Zugang zu Wohnraum für alle anderen.

Genau deshalb enthält das Eigentumsrecht im Grundgesetz eine soziale Bindung. Artikel 14 schützt privates Eigentum, stellt ihm aber zugleich eine Verpflichtung gegenüber: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ 

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes wirft deshalb nicht nur ökonomische, sondern auch ordnungspolitische Fragen auf. Wenn Boden zunehmend zum Objekt finanzieller Rendite wird, gerät sein gesellschaftlicher Zweck als Grundlage des Wohnens immer stärker in den Hintergrund.

Soll diese Entwicklung gebremst werden, muss die Politik den Bodenmarkt wieder stärker dem Gemeinwohl unterordnen. Ein wichtiges Instrument sind kommunale Vorkaufsrechte. Sie ermöglichen es Städten und Gemeinden, beim Verkauf bestimmter Grundstücke an die Stelle eines privaten Käufers zu treten und strategisch wichtige Flächen langfristig dem spekulativen Markt zu entziehen.

Die praktische Bedeutung dieses Instruments wurde jedoch durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 2021 erheblich eingeschränkt. Seitdem können Kommunen ihr Vorkaufsrecht nur noch in deutlich engeren Grenzen ausüben. Soll es wieder zu einem wirksamen Instrument der Bodenpolitik werden, bedarf es einer entsprechenden gesetzlichen Neuregelung.

Der frühere SPD-Politiker Hans-Jochen Vogel plädierte für eine strategische Bodenpolitik, die eine Bodenwertzuwachssteuer einschließt. Seine zentrale Überlegung: Boden ist ein knappes Gut, dessen Wertsteigerungen häufig nicht auf Leistungen der Eigentümer, sondern auf gesellschaftliche Entwicklungen und öffentliche Investitionen zurückgehen. Ein Teil dieser Wertzuwächse sollte deshalb der Allgemeinheit zugutekommen.

An Vorschlägen mangelt es also nicht. Schwieriger ist ihre politische Durchsetzung. Eine konsequente Bodenpolitik würde tief in bestehende Eigentums- und Renditestrukturen eingreifen und beträchtliche wirtschaftliche Interessen berühren. Entsprechend groß sind die politischen Widerstände. Vor diesem Hintergrund erscheint eine grundlegende Neuordnung des Bodenmarktes unter den gegenwärtigen Mehrheitsverhältnissen wenig wahrscheinlich. Die Folgen tragen vor allem jene, die auf einen bezahlbaren Zugang zu Wohnraum angewiesen sind.